למה צריך את תמ"א -38 ?

למה צריך את תמ"א -38 ? 20130123_091507

בחודש ביוני 1995, פורסם תקן ישראל 431 העוסק בנושא עמידות מבנים בפני רעידות אדמה. בשנת 1999 הוקמה ע"י ממשלת ישראל ועדת היגוי ממשלתית להיערכות לקראת רעידות אדמה. הוועדה מצאה כי במדינת ישראל קיימים אלפי מבנים אשר אינם עומדים בת"י 413.
לפי נתוני הוועדה רוב המבנים שאינם תקינים נבנו במדינת ישראל לפני שנת 1980. ומכאן ניתן להסיק כי רוב המפעל ההתיישבותי של ממשלות ישראל בשנותה הראשונות, עלול לקרוס, במקרה של רעידת אדמה משמעותית באזור.

על מנת לפשר את מבני המגרים, הקיימים בכל ישוב וישוב בישראל, המליצה הוועדה לממשלה פתרון אשר מחד יעודד את הגדלת היקפי הבניה וציפוף הערים, ומאידך ישפר באופן משמעותי את המבנים הקיימים, ע"י חיזוק ומיגון מבנים אלו. או במילים אחרות : תמריץ כלכלי המהווה מנוף לפתרון בעיות הדיור בישראל.
בית דירות

תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית, אשר אושרה ע"י ממשלת ישראל באפריל 2005.

מאחר ומדובר ברוב המבנים במבני מגורים משותפים, שיכונים, דירות רכבת וכד'. מצב בו ישנם מספר בעליי עניין בכל נכס.  קבעו כי תוכנית המתארת הארצית תמ"א 38, תפעל הן לטובת בעלי הנכסים עצמם, ותעודד אותם לחזק את מבניהם. הדרך שנקבעה להשגת מטרה זו היא אפשרות לקבל היתר בניה לחיזוק המבנה ולתוספות בניה. משמע, זירוז ההליך הבירוקראטי המייגע של הוצאת היתרי בניה, ואפשרות לבניית תוספות בניה.

בשנת 2008 חוקק חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), בכדי להקל על הליך הרישוי  וההוצאה לפועל של חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38. בין מכלול ההמטרות של תמ"א 38, נוסף תמריץ תכנוני לביצוע חיזוק המבנים, באופן של הגדלת זכויות בניה למבנים ישנים – אחוזי הבניה המותרים לכל מבנה. מטרת מהלך זה הייתה לגרום שהשווי הכלכלי של הזכויות המוגדלות יממן את חיזוק המבנה הישן והלא תקני. כמו כן קבע המחוקק כי במסגרת הליך זה יש לשפר את חזות הבניין, לאפשר הוספת מעלית במבנים רבי קומות, הוספת מרחבים מוגנים, ומתן אפשרות להרחבת הדירות הקיימות במסגרת הגדלת זכויות הבניה.
כך אנו אמורים לקבל מבנים מחוזקים, בעלי דירות יותר מרווחות וממוגנות, המותאמות לאורח החיים המודרני, ובעלי שירותים מבניים נוחים ונגישים עבור הקומות העליונות.

חוק התכנון והבניה

בשנת 2010 נחקק תיקון לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) אשר נועד להקל על ביצוע עבודות חיזוק המבנים במסגרת תמ"א 38. התיקון מאפשר הקלות שונות במסגרת התכנונית, כדי למנוע חסמים שונים, כדוגמת  התנגדות הדיירים לתכנית, ולהגביר את הכדאיות הכלכלית של היזם / הקבלן בהתחלת התהליך התכנוני, טרם קבלת אישור רוב הדיירים הנדרש עפ"י חוק.

ההקלות המוצעות במסגרת התיקון לחוק הן :

  1. הקטנת הרוב הנדרש למימוש תמ"א 38 – לביצוע עבודות החיזוק והרחבת הדירות, נדרש אישור של בעלי הדירות – הנכס. ההקלה מאפשרת קבלת אישור ברוב של 51% מבעלי הזכויות, במקום רוב של 60%, ולבניית דירות חדשות ידרש רוב של 66% מכלל בעלי הזכויות, במקום רוב של 75% מבעלי העניין.
  2. רוב בעלי הזכויות יכולים לאכוף על המיעוט את מימוש התמ"א – לא יהיה צורך בהיתר הבנייה על מנת לקבל את אישורו של המפקח על הבתים המשותפים לביצוע עבודות החיזוק. הגשת תכניות מפורטות של העבודות המתוכננות תספיק על מנת לכפות את התכנית בעלי הזכויות המתנגדים. במידה והיתר הבנייה שיתקבל בפועל יהיה שונה באופן מהותי מהתכניות שהוגשו לוועדה לתכנון, יהיו בעלי הזכויות זכאים לסעד ופיצויים מהמפקח על הבתים המשותפים.
  3. הגדלת כמות הדירות החדשות שיבנו – מספר הדירות החדשות לא יעלה על שליש ממספר הדירות הקיימות. מבקרה של הסכמה של 100% מבעלי הזכויות, ואז ניתן יהיה לנסות לקבל אישור לבניה של יותר דירות, מהקבוע החוק.
  4. שינויים הרכוש המשותף – על מנת לבצע שינויים ברכוש המשותף נדרש כיום רוב של 100% מבעלי הזכויות בנכס. התיקון מאפשר ביצוע שינויים ברכוש המשותף, ברוב מינימאלי של 51% מבעלי הזכויות. דוגמאות לשינויים אלו הם מחסנים דירתיים או מקבץ מחסנים משותף, הצמדת חניות פרטיות לדירות, וכן חללים משותפים שונים הכלולים במבנה.

ייעוץ מקצועי

נכון לשנת 2016, פרויקטים רבים המוגשים במסגרת הליך תמ"א 38 מעוכבים. בשל בעיות שונות הכרוכות בהסכמות של בעלי הנכסים, בעיות של התכנון כלכלית של היזמים, ובעיות בהליך הרישוי מול וועדות התכנון השונות.

הפער שנוצר בין רצון ממשלות ישראל, להיטיב ולשפר את המבנים הישנים, לצופף את ריכוזי האוכלוסייה במרכזי הערים, לפעול במסגרת של מדיניות 'התחדשות עירונית', ובין התוצאות בשטח הלכה למעשה, גדול מאוד.
ניתן לתלות מצב זה בין מספר הגורמים העיקריים האחראים.
המצב הכלכלי בישראל, ובפרט בשוק הנדל"ן בעשור השני של המאה ה-21.
מידת הבירוקרטיה בהליך הרישוי וקבלת היתרי הבניה.
סכסוכי שכנים והתנגדויות פנימיים של בעלי הכנסים.

לסיכום, היוזמה הנה יוזמה ברוכה, אך הביצוע לוקה בחסר.

 

מאמרים נוספים בנושאי בניה, רישוי ונדל"ן

עצות ולרכישת דירההאם פרויקטי נדל"ן הם אכן ירוקים
תפקיד במתווך בעסקאות נדל"ןעצות שימושיות להדיקת רכישת דירה מקבלן
בדק ביתלמה לדיירים משתלם לחתום על תמ"א 38 ?
כיצד מתקינים מעלית בבית משותף ?תיקון 101 לחוק התכנון והבניה – "רפורמת המרפסות"

 

אהבתם? שתפו!

תגובות בפייסבוק

תגובות בפייסבוק

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *