בדיקת מגרש לפני קנייה

איזה בית מתאים לי ?
איזה בית מתאים לי ?

עבודתי כאדריכלית נתפסת לרוב כרלוונטית רק לאחר שהמגרש נרכש. אולם חלק ניכר מן השירותים שאני מציעה, מתמקד בייעוץ שלפני הרכישה; הייעוץ שלפני רכישת נכס קיים או מקבלן, ייעוץ לגבי תכניות אדריכליות, וכן, גם ייעוץ בטרם רכישת מגרש.

מדוע זה כה חשוב?

אל המאמרים שבאתרי אני ניגשת לרוב לכתוב מתוך עניין אישי, ובמטרה להפוך למקור מידע יעיל, ואמין לקוראים. לחלק מן המאמרים, דוגמת זה, מתלווה גם מעין תחושת שליחות, עקב פרויקטים שליוויתי, ושהביאו עמם הפתעות לא רצויות, ואפילו מפח נפש.

די בבדיקה אחת כדי למנוע זאת, וכאן נכיר ונבין כיצד מערכת המגרשים שבישראל עובדת.

הכירו את מנהל מקרקעי ישראל

מגרש לתכנון
מגרש לתכנון

רוב המגרשים במדינת ישראל שייכים למנהל מקרקעי ישראל. זהו השם שהתקבע לו, ועדין בשימוש גם היום, אולם אציין כי החל מ-2013 שמו השתנה לרשות מקרקעי ישראל.

המנהל הוקם לצורך ניהולן של אדמות המדינה. כאשר אנחנו רוכשים מגרש, אנו למעשה עושים חכירה או במילים אחרות 'ליסינג'; רוכשים את זכויות הבנייה ל-50 עד 100 שנים.

לצד רמ"י, שאליו אתייחס במרבית המאמר, ישנם עוד שני סוגי מגרשים אותם כדאי להכיר:

  • החטיבה להתיישבות – האחראית על הקרקעות ביהודה ושומרון וברמת הגולן.
  • מגרשים פרטיים – מגרשים אלו מצויים בדרך כלל במושבות הוותיקות. עבור מגרשים מוסג זה אין צורך לקבל אישור או לחכור מאף גורם, למעט מן המוכרים. מטבע הדברים, אלו הם מגרשים יקרים הרבה יותר.

מה מותר לנו לבנות במגרש?

מראה מגרש לבנייה
מראה מגרש לבנייה

אין זה מקרי שבחרתי לנסח את השאלה הזו ככותרת ראשית; זוהי גם השורה התחתונה עבורנו כאשר אנחנו רוכשים קרקע לבנייה. כאן טמונה הבדיקה העיקרית.

במאמר שכתבתי בנושא עיצוב בית פרטי בעל קומה אחת, ציינתי את חשיבות בדיקת התב"ע. מסמך המכתיב לנו מה אנחנו יכולים, ולא יכולים לעשות עם הקרקע: מה גודל הנכס המקסימלי שניתן לבנות, על כמה אחוז מן השטח נוכל לבנות, כמה קומות וכן הלאה.

עכשיו נניח לשם הדוגמה, רכשנו מגרש בשכונת הרחבה במושב. מבחינת התב"ע באפשרותנו לבנות עד 250 מ"ר. האם זוהי השורה התחתונה? במידה ומדובר בשטח השייך למנהל מקרקעי ישראל, עלינו לבצע בדיקה נוספת.

ייתכן כי התב"ע מאפשרת דבר אחד, ואילו מנהל מקרקעי ישראל, הבעלים החוקיים של השטח, יאפשרו לנו לבנות עד 140 מ"ר, על פי חוזה החכירה שחתמנו מול גוף זה. פועל יוצא של חוזה זה, הנו כי לכל הרחבה נוספת נידרש לאישור מטעמם. לדוגמה, אם בעתיד נבקש להוסיף חדר לבית ולהרחיבו, גם אז יהיה עלינו לבקש אישור מן המנהל. יתרה מזו, עבור כל תוספת בניה, נצטרך לשלם היטל השבחה.

'האם זה נכון לכל רחבי הארץ?'

זה משתנה. אפשר בהחלט לומר כי מרבית הקרקעות בישראל נמצאות בבעלותו של מנהל מקרקעי ישראל. ניתן לפגוש במגרשים כאלו ביישובים קהילתיים, מושבים, קיבוצים ואף בערים.

היכן אנו רוכשים את המגרש?

שכונות מגורים
שכונות מגורים Photo by chuttersnap

מגרש במושב או בקיבוץ עשוי להביא עמו הבדלים ניכרים אל מול מגרש בעיר. במקצועי רכשתי ניסיון רב בבנייה פרטית במושבים ובקיבוצים. פגשתי באינספור מקרים שונים, אשר לימדו אותי לשאול את השאלות המקדימות הנכונות.

את הדוגמאות הבאות אוכל בהחלט לתאר ככאלו המגיעות הישר מן השטח.

דוגמה א': קיבוצים

הקרקעות בקיבוצים למשל, הן תמיד של המנהל. לצד הבדיקות של תנאי המנהל ושל התב"ע, חשוב שנבחן את התקנון הפנימי של הקיבוץ עצמו.

ישנם קיבוצים בהם הקרקעות מוצעות אך ורק לילדים אשר נולדו בקיבוץ והחליטו לשוב אליו, או לבעלי קשר היסטורי משפחתי הנחשבים ליורשים, או 'בנים ממשיכים'.

כך לדוגמה, בקיבוץ משמרות, אני עצמי יכולה לרכוש מגרש והכול פתוח לכולם. לעומת זאת, בקיבוץ מעגן, הקרקעות מיועדות אך ורק לבעלי קשר משפחתי.

ייתכנו גם הבדלים בתנאים שבין קרקעות הממוקמות בקיבוץ אל מול שכונות הרחבה.

דוגמה ב': מושבים

איפה אני רוצה לגור ?
איפה אני רוצה לגור ?

גם במושבים אנחנו נפגוש בקרקעות שמיועדות לבנים ובנות חוזרים ולבעלי קשר משפחתי היסטורי. אך ישנם עוד שני נושאים אותם ארצה להדגיש במושבים:

1. מה אפשר לבנות על השטח?

במרבית המושבים מותר לבנות 2 בתים גדולים ועוד יחידה קטנה הצמודה לאחד מן הנכסים בגודל של 55 מ"ר. לעומת זאת, ישנם מושבים שבהם ניתן לבנות 2 יחידות דיור בלבד.

2. האם אלו שטחי פל"ח?

משמעות ראשי תיבות פל"ח הנה פעילות לא חקלאית. הכוונה כאן היא לשטחים בהם ניתן להשתמש להקמת סטודיו, מחסן, סדנאות יצירה, פעילות תיירותית, צימרים ועוד.

אפשר לדמיין את מפח הנפש אשר ייווצר אצל לקוחות שיגלו כי אין באפשרותם להגשים את חלומם. הם מצדם רכשו קרקע במושב כדי להקים בית ואולי גם לבנות את הסטודיו לציור בו תמיד חפצו. לפתע, לאחר שהשטח כבר נרכש, הם יגלו כי תוכנית הבינוי, אינה מתירה זאת.

זו עלולה להיות עוגמת נפש כתוצאה מאי-הגשמה של חלום, ועבור אחרים זאת אף יכולה להיות מכה כלכלית קשה.

הזמנת שירותי בדיקת מגרש לפני קנייה

רוצים לבנות בית

שמי אפרת מאירי, אדריכלית מומחית לבנייה פרטית.

החלטתם לעשות את הצעד הראשון בדרך להגשמת החלום? כדי להבטיח חוויה מרגשת ומוצלחת לכל אורך הדרך, אני מציעה שורה של שירותי ייעוץ אדריכלי כשמטרתם היא לאתר ולנטרל כל הפתעה לא רצויה, כבר משלב החיפוש אחר המגרש.

לצד ההיבטים הביורוקרטיים השונים שציינתי במדריך, הייעוץ בוחן את סוג הקרקע של המגרש ומאפייניו הפיזיים (האם מדובר במגרש מישורי או לחילופין משופע), וזאת כדי לספק תמונת מצב מלאה לרוכשים על גובה ההוצאות והתקציב הנדרש למימוש החלום.

בכל שאלה בנושא בדיקת מגרש לפני קנייה, ניתן ליצור איתי קשר טלפוני : 050-9847484 או 077-7020014

או לכתוב אלי ישירות מכאן

הכינור 3, כרכור
www.efratmeiri.co.il

    למידע נוסף ופרטים, מלא/י את הפרטים בטופס ואחזור אליך בהקדם





    אהבתם? שתפו!