המחשבה על קניית מגרש לבניה, נכס קיים או דירה בפרויקט חדש מקבלן / יזם, היא צעד ראשון ומרגש, אשר וודאי מעורר בכם ציפייה ותוכניות לעתיד.
מן הצד האחד, טבעי שהחלטתכם תישען על רגש, הרי מדובר בהגשמת החלום הפרטי שלכם, ורק שלכם; אולם מן הצד השני, חשוב לבסס כל צעד וצעד על נתונים אשר יעניקו לכם ביטחון גמור בבחירתכם.
מטרת שירותיי לייעוץ אדריכלי היא לתת לכם את האור הירוק הנדרש מטעם אשת מקצוע, אור ירוק אשר יגבה את תחושת הבטן שלכם מנקודת ראות מקצועית.
מדוע שנזדקק לחוות דעת אדריכלית?
הרצון לקבל חוות דעת מאדריכלים נובע ממספר סיבות, כמעט כולן קשורות לתכנון של מבנה, החלטה על רכישה של מגרש, או קבלת חוות דעת מקצועית על מצבו של מבנה קיים.
דרך שבאמצעותה אדגים זאת היא בהשוואה ביני לבין עורכי דין ושמאים:
בשונה מבדיקותיהם הסובבות סביב ההיבט הקנייני, כלומר כמה עולה המגרש, מה גובה המס שנידרש לשלם, וכן הליכי רישום אל מול מנהל המקרקעין; המטרה שלי היא לבדוק את השטח, ואת המבנה. משהו כמו העברת בעלות רכב אל מול הבאת הרכב לבדיקת מוסך לפני קנייה.
כיצד זה בא לידי ביטוי בפועל? כאן אכיר לכם את ארבעת השירותים הנפוצים.
לקוחות המעוניינים לרכוש מגרש לבנייה
כל מגרש מביא עמו את המאפיינים ואת המגבלות שלו, והמטרה שלנו היא להבין אם השטח המוצע למכירה אכן עומד בכל הציפיות שלכם.
הבדיקה שלי מתבססת על הליכים שאני מקיימת מול הרשות המוניציפלית הרלוונטית, וכן על הגעה שלי לשטח, שהרי אין תחליף לראות עיניים. זה כולל:
- בדיקת התב"ע – מה תכנית הבינוי מאפשרת לנו לבנות במגרש, מה גודל המבנה המותר, וכמה אחוז מן השטח מותר לבנייה.
- בדיקת המגרש עצמו – סוג הקרקע שעליה אנחנו עתידים לבנות, וכן מאפייני המגרש עצמו. אם המגרש הוא מישורי, אזי שיש יותר אפשרויות לבנות עליו מאשר מגרש מדורג. במקרים של מגרש משופע, אני בוחנת את המגבלות שעלולות להיווצר ומספקת צפי מדויק של עלויות הפיתוח (ראו גם מאמר בנושא בדיקת עלויות בניית בית פרטי). אדגיש שבמגרשים מדורגים למשל, עלויות הפיתוח יהיו גבוהות יותר, וזהו דבר שעלינו לקחת בחשבון.
- בדיקת הסביבה – אבחן אם יש פיתוח או מאפיין מסוים באזור שעלול להפריע, לדוגמה אם ישנה יחידת שנאים של חברת החשמל, אשר עלולה להוות סכנה, או להגביל אותנו בבנייה. דוגמה נוספת היא בדיקת פיתוחים עתידיים: האם כיווני האוויר יישמרו? האם בתים שיבנו בעתיד, עשויים להסתיר את הנוף? וכד'.
תפקידי בכוח הוא בעצם לאסוף את כל הנתונים הללו, ולהסביר לכם באופן ברור ומקיף מה ניתן לעשות, ומה לא. כל זאת בכפוף להנחיות חוק התכנון והבניה, תוכניות הבינוי החלות על המגרש, ולא פחות חשוב, למול המטרות שלכם.
חשוב לי להביא דוגמה מלקוח שליוויתי, אשר התעניין לרכוש מגרש באזור אטרקטיבי במרכז הארץ. מבדיקה מהירה התברר שממש בסמוך לאזור אותו הוא בוחן לרכישה, עתידה לעבור הרכבת הקלה.
האם היא תהווה מפגע רעש? עד כמה היא תשפיע על עומסי התנועה באזור, שנכון לעכשיו עושה רושם פסטורלי ושקט? שאלות אלו ורבות שכמותן, מוכרחות לקבל מענה מפורט ומעמיק.
לקוחות המעוניינים לרכוש נכס קיים
אם וכבר התחלתי בדוגמאות, אז למה לא, להציג דוגמה נהדרת לגבי רכישת נכס קיים ?
זוג שליוויתי בקניית נחלה במושב, דרך כונס נכסים, ביקש לבחון את המצב הפיזי של הנכס בשלמותו.
המגרש הנו בנוי וכולל מספר מבנים שונים. בית מגורים, מבנים חקלאיים, מחסנים, סככות ועוד.
הבדיקה שערכתי בחנה כמה היבטים:
- מהי חוקיות המבנים – במקרה ובו מתגלה שאין היתר בנייה, לבנה אחד או יותר, חשוב לקחת בחשבון כי עבירת הבנייה תהיה על כתפיהם של הרוכשים החדשים. נושא ההסדרה עלול להיות הליך יקר מאוד, ולכן הוא יכול להשפיע על מידת הכדאיות של העסקה.
- מהו מצבם הפיזי של המבנים – האם צריך לשפץ אותם? להרחיב אותם? אולי להרוס ולבנות מחדש? כך למשל, בדיקה מעמיקה תחשוף כי ישנן בעיות קונסטרוקציה ושהצנרות ישנות וחלודות.
- האם ניתן לערוך שיפוץ – אדגים זאת על בתים פרטיים וותיקים בקיבוצים, ובהם תשתיות המים והחשמל ישנות. במקרה ובו נרצה להוסיף חדר אל המבנה הקיים, אנו נהיה מוכרחים להחליף את התשתיות הישנות כך שיתחברו אל החדשות.
חשוב לציין שחוות דעת אדריכלית לנכס קיים, עשויה להידרש גם עבור דירה או בית חדש מקבלן / יזם.
דוגמה מצוינת היא בקניית דירה בפרויקט של מחיר למשתכן. בדירות אלו יש מעט מאוד שינויים אותם ניתן לערוך, ובדיקת התכנון תבהיר לנו את המגבלות והאפשרויות העומדות בפנינו.
לקוחות המעוניינים בחוות דעת אדריכלית נוספת
חוות דעת זו, עונה גם לשם Second Opinion. בשונה מיתר השירותים, זהו ייעוץ הנובע ממקום הרבה יותר רגיש וסובייקטיבי.
השירות ניתן ללקוחות שתכננו את הפרויקט שלהם עם אדריכל או אדריכלית אחרים, וחשו שאינם מרוצים מן התוצאה הסופית. התכנון אולי לא תאם את הציפיות, בעיית תקשורת כזו או אחרת בין הצדדים העלתה את היחסים על שרטון, עלה ספק במקצועיות האדריכל/ית וכיוצא בכך.
באחד משרותי הייעוץ שנתתי בעבר, הגיעו אלי לקוחות, לאחר שהאדריכלית הקודמת שלהם, התמהמה עם תהליך הרישוי לקבלת היתר בנייה. ההמתנה הממושכת הובילה להפסדים כספיים מצד המשפחה, עד שאלו החליטו כי הגיעה השעה להחליף איש מקצוע.
מתפקידי היה לראות איך פותרים את נושא הרישוי בהקדם האפשרי, וכן להיכנס אל תוך קו המחשבה של האדריכלית, ולבחון האם התכנון תאם את רצון המשפחה.
זו, רק דוגמה אחת, מתוך עשרות מפגשי יעוץ דומים, אך שונים.
לקוחות המעוניינים בייעוץ לחומרים ושיטות בנייה
מרבית הבתים הפרטיים והבניינים המשותפים שאנו רואים ביום יום, עשויים בבנייה רטובה, כלומר מבלוקים ובטון. עם זאת, ב-20 השנים האחרונות, ענף הבנייה הפרטית נחשף יותר ויותר לשיטות של בנייה ירוקה, מתקדמת וקלה. You Name it.
מטרת הייעוץ לא נועדה להחליף את האדריכל המתכנן את הבית, אלא לקחת את הדגם המתוכנן, ולהתאים אותו לשיטת הבנייה הנבחרת.
במסגרת השירות אני מסבירה על החומרים והשיטות השונות, וכן על ההבדלים העשויים להתבטא מבחינת התקציב.
דוגמה נהדרת היא תנאי האקלים השונים שקיימים בישראל: ישנם חומרי בנייה המתאימים יותר לתנאי הלחות הגבוהים של מישור החוף, או למליחות הגבוהה של האוויר שבסמוך לים. מנגד, ישנם חומרי בנייה ייעודים לשינויי החום-קור הניכרים באזורים דוגמת רמת הגולן או הערבה.
התייעצו איתי
שמי אפרת מאירי, אדריכלית מומחית לבנייה פרטית.
לצד שירותיי לתכנון ועיצוב בתים פרטיים, משרדי מספק שורה של אפשרויות לקבלת ייעוץ אדריכלי החל משיפוץ פנים הבית ועד לפרויקטים בנדל"ן בהיקפים שונים.
בכל שאלה והתייעצות, ניתן ליצור איתי קשר בטלפון: 050-9847484 או 077-7020014
או לכתוב אלי ישירות מכאן
רח' יחזקאל 87/1, פרדס חנה
www.efratmeiri.co.il
