רישום בית משותף

רישום בית משותף רישום בית משותף

“בעמק יפה בין כרמים ושדות. עומד מגדל בן חמש קומות .
ומי גר במגדל? …”
כך כתבה לאה גולדברג בספרה דירה להשכיר

 

בית משותף ופנקס הבתים המשותפים

בית משותף הוא בית מגורים שיש בו שתי דירות לפחות, ונרשם בפנקס הבתים המשותפים.
פנקס הבתים המשותפים מנוהל ע”י לשכת המפקח על רישום מקרקעין.
הליך הרישום, כמו כל הליך בירוקראטי, הנו פרוצדורה מורכבת וסבוכה.
הליך רישום הנכס כבית משותף מנוהל ע”י עו”ד המתמחה במקרקעין, לדוגמה כאשר קבלן/יזם מוכר דירות בפרויקט נדל”ני בבנייה רוויה, נדרש כל רוכש להפקיד בידי הקבלן/יזם ייפוי כוח, המאפשר לקבלן/יזם לחתום בשם הרוכש על מסמכי רישום הבית המשותף בלשכת המפקח על רישום מקרקעין.

מה צריך כי לרשום נכס כבית משותף ?

על מנת בפנקס הבתים המשותפים, יש להגיש מספר טפסים ומסמכים ללשכת המפקח על רישום מקרקעין:
1. טופס בקשה המוגש בשני העתקים.
2. נסח מעודכן של רישום מקרקעין – נסח טאבו, המוציא בסמוך לתאריך הגשת הבקשה.
3. תשריט הנכס, קרי המגרש והמבנה המוצא, שאושר על ידי ועדה מקומית לתכנון ובנייה, או שהוכן על ידי
מהנדס/אדריכל. התשריט מוגש בשני העתקים.
4. מדידה עדכנית של נכס שנערכה ע”י מודד מוסמך או הנדסאי מוסמך, המספקת תמונה נאמנה של הבית על דירותיו.
5. מכתב הסכמה לקבלן/יזם לשמש נציגות זמנית וחתום ע”י הרוכשים, המוגש בשני העתקים
6. צו רישום מוכן לחתימת המפקח על רישום מקרקעין המוגש בארבעה העתקים.
7. תקנון – במידה ומחילים על הבית תקנון מוסכם. לחוק המקרקעין מצורף תקנון לדוגמה, ואם לא
מגישים תקנון אחר, יחול תקנון זה על היחסים שבין בעלי הדירות, המוגש בארבעה העתקים.

מעבר דירה

כיצד ניתן לתקן או לבטל רישום בית משותף ?

במקרה של שינוי במצב המבנה, כדוגמת תוספת בנייה, הרחבת חלק מהמבנה, הריסה חלקית או מלאה של המבנה, פרוק חלקי המבנה או כל שינויי אחר, חייב המפקח על רישום בתים משותפים לתקן את צו הרישום.
המפקח פונה לכל בעל נכס או לבעל זכות בנכס, הזדמנות לטעון טענותיו בתגובה לבקשה לתיקון הצו.
בנוסף, המפקח על רישום בתים משותפים רשאי להורות על ביטול רישומו של בית בפנקס הבתים המשותפים, אם ביקשו זאת בעלי הנכס, או אם נוכח שהבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס, ובלבד שנתן לכל בעל נכס או לבעל זכות בנכס, הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו.

 

מהו מושע ומדוע יש צורך ברישום במושע ?

קיימים מקרים, בהם רשומים מספר בעלים על אותו נכס מקרקעין, כאשר כל אחד מהם מחזיק בחלק בלתי מסוים במקרקעין. מצב זה קרוי: מושע.
משמעות מושג זה הלכה למעשה, כי כל דירה שבבעלות שני בני זוג היא מושע.
הדבר אינו מהווה בעיה, אלא כאשר נוצרת מחלוקות בין בעלי הנכס. לדוגמה במקרה של גירושין, סכסוך שכנים בדבר זכויות בנכס וכד’.
מושע הוא בעצם מצב בו קיימת בעלות משותפת על מקרקעין, ומוגדרת בחוק כ”מקרקעין שהם של כמה בעלים. בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם”.
במילים אחרות, אף אחד מבעלי המקרקעין אינו יכול להצביע על חלק מסוים מהמקרקעין כשייך או מיוחס לו, אלא שכל הבעלים הינם בעלים במשותף של כל החלקה.

אמנם כל שותף רשאי להעביר חלקו במקרקעין המשותפים, או לעשות בחלקו עסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים, אולם הניהול השוטף של מקרקעין מסוג זה נקבע על ידי רוב השותפים, וכל דבר החורג מניהול ושימוש רגיל, טעון הסכמת כל השותפים.
מגבלות השותפות מונעות למעשה מכל שותף את חופש הפעולה לעשות בקרקע כחפצו, למעט מכירת חלקו.
מגבלה זו מפחיתה את שווי זכות הבעלות המשותפת לעומת מקרקעין בבעלות שאינה משותפת. גובה ההפחתה נקבע בהתאם למספר השותפים, מורכבות מערכת היחסים ביניהם ותנאי הסכם השיתוף אם קיים כזה.

הליך רישום בית משותף

כיצד מבצעים רישום במושע ?

כאשר אנו רוכשים נכס מקרקעין, דירה, בית או מגרש, אנו קונים את הזכויות על או הנכס, ומצפים שהדבר יתבטא בצורת רישום בטאבו, קרי רישום בלשכת המקרקעין.
לצורך הרישום בטאבו מחולקים כל המקרקעין בארץ לגושים, חלקות ומגרשים. כאשר המדובר בבית משותף, מחולקת החלקה לתתי חלקות, כאשר כל דירה נרשמת כתת חלקה ומוצמד לה חלק יחסי מהרכוש המשותף (למשל החניה, החצר, מחסנים, חדר המדרגות, הגג וכן הלאה ).
במקרים מסוימים, לא בוצע רישום אופן ה חלוקה לתתי חלקות, מה שאומר שמבחינת לשכת רישום מקרקעין, אין הבחנה או ייחוס לדירות ולבעלי דירות מסוימים.
במקרים מסוג זה, כל בעלי הנכסים בחלקה (כלומר, בבניין) רשומים כבעלים במשותף על אותה חלקה (בניין) בטאבו.
נכס רשום בטאבו, אפילו בצורת מושע, מצבו טוב יותר מנכס שאינו רשום, וטוב בהרבה מנכס שלא ניתן לרשום אותו בטאבו כלל. למעשה כל שנה נערכות מאות עסקאות של נכסים כאלו.
רישום במושע אינו מתייחס למצב של דירות ישנות בלבד, אלא גם דירות חדשות שנקנות מקבלן נרשמות לעיתים כמושע.
גם רישום במושע הוא הליך שמתבצע על ידי עורך דין העוסק במקרקעין, המכיר את כל הפרוצדורה המורכבת הכרוכה ברישום מסוג זה.

בכל מקרה, במצב בו רוכשים נכס בבית משותף, יש לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין, על מנת להסדיר את כל הליך הרישום החוקי.

 

מאמרים נוספים בנושאים דומים :

המדריך לקניית דירה יד שניה
 כיצד בוחרים מגרש לבניה
 תפקיד המתווך בעסקאות נדל”ן
 עצות שימושיות לבדיקת רכישת דירה מקבלן
 עצות לרכישת דירה

אתם מוזמנים ליצור איתי קשר בטלפון: 050-9847484
או לכתוב אלי ישירות מכאן

wwww.efratmeiri.co.il

למידע נוסף ופרטים, מלא/י את הפרטים בטופס ואחזור אליך בהקדם




אהבתם? שתפו!

תגובות בפייסבוק

תגובות בפייסבוק

Trackbacks

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *