כמה עולה לבנות בית פרטי ?
מדינת ישראל נמצאת כל הזמן במרוץ בנייה. זה התחיל בראשית ההתיישבות, וכיום לצד מגדלי המגורים, רבי הקומות והשיכונים, עדיין משפחות רבות בוחרות לבנות בתי בתים צמודי קרקע. כן, החלום לבית פרטי אינו נעלם, וכל הזמן מפתחות הזדמנויות חדשות במושבים, בקיבוצים ובשכונות פרברים למימוש רצון זה.
נראה לי כי ישנן מספר שאלות שחשוב וכדאי להעלות כשנוגעים בעניין של בניית בית פרטי.
ראשית האם זה אכן משתלם יותר לבנות לבד מאשר לקנות בית קומפלט מקבלן ?
האם לרכוש דירה בפרויקט קבלני במגדל דירות עדיף מאשר לממש את הרצון שלנו ?
האם בניית בית פרטי באמת עונה על הציפיות ומממשת את ההבטחה ?
לצערי, אני אומנם אשמע לכם כמבשרת רעות, אך האמת היא, כי לבנות בית פרטי עולה יותר מלקנות בית מוכן מקבלן או לרכוש דירה בבית דירות, וזה נכון באופן גורף לכל שיטות הבנייה ואופן ניהול אתר הבנייה והקבלנים בשטח.
מדוע הבנייה הפרטית יקרה כל כך ?
הרצון לבנות את בית החלומות שלנו, אינו פנטזיה חסרת בסיס, או גחמה שאי אפשר להשביע, אך יישום רצון זה מלווה במכשולים רבים, שתוצאתם הסופית מסתכמת בחשבון הבנק. משפחות רבות, נכנסות להליך זה כשהן אינן מודעות לעלויות הגבוהות הכרוכות בו, הן אינן מחשבות את מכלול הגורמים שבעדם הן עתידות לשלם, חלקן נתלות בערכות תקציב לא מדויקות, ולא לוקחות בחשבון שינויים בלתי צפויים בדרך.
כאשר אני נפגשת עם משפחת המעוניינות לבנות את ביתם, אני בוחנת איתם גם את הערכת התקציב אותו הם מייעדים לנושא. לרוב אני רואה כי כל הכסף מחושב לעלויות הבנייה הפיזית, אך כלל לא העריכו את העלויות הנוספות כדוגמת עלות האדריכלית, המהנדס, מודד, אגרות והיטלים, עלות ההיתר, הדפסות, מכוני בדיקה, חיבור מים – גז- חשמל – תקשורת, עבודות פיתוח וכד'….
עלויות אלו עשויות להסתכם ביותר מ-150,000 ₪.
כיצד להיערך לבנייה מבחינה כספית ?
העלות המרכזית בבניית בית היא של השלד. עלותו מוערכת ב כ-33% מהמחיר אשר נדרש לשלם מי שיבנה את ביתו. בנוסף יש לשלם אחוזים רבים כמס ערך מוסף לטובת המדינה. אל לנו להמעיט בסכום זה או להתעלם ממנו, כי בכל תחומי הבנייה תמחור העלויות מחושב ללא מע"מ.
לאחר שחשבנו את עלות השלד, ישנם מרכיבים נוספים ורבים שיש לתמחרם, או לפחות לעריך את עלותם, למשל רכיב האלומיניום הכולל חלונות, רשתות, תריסים וצילונים. לרוב נחשב אותו כ 10%-9% מסך העלות הכוללת של הבנייה.
וכמה עולה עבודת הטיח ? גם אותה נחשב ב כ-9%
ועבודת הרצף, החומר, הרובה והניקיון ? כ 8% אך זה גם מותנה בעלות חומרי הגמר אותם רוכשים בעלי הבית.
האם ידעתם כמה כסף עולות עבודות החשמל והאינסטלציה ? אנו מעריכם ב כ 5%-6% לכל עבודה.
והנה לאט לאט, או מהר מהר, עוגת התקציב שלנו מתכווצת, ועוד לא בדקנו נושאים רבים כמו צבע, איטום, דלתות פנים וחוץ, מטבח, כלים סניטרים, והתקנות דוד שמש וגז בישול או הסקה.
מה קורה כשנגמר הכסף ?
מאוד לא נעים להגיע למצב בו אוזל הכסף. בעבודתי אני נפגשת במשפחות מתוסכלות, משפחות רבות אשר כלל לא העריכו נכון את עלות הבנייה ונאלצות לסגת מהבנייה לקראת שלב הגמר, חלקן עוצרות לחלוטין את הבנייה עד ש…, וחלקן בוחרות להגדיל את המשכנתא שלקחו מהבנק ומתחילות לחסוך בעבודות הגמר. החיסכון בעבודות הגמר עלול להוביל לכשלים נוספים בבנייה עצמה, ונזקים אלו יהיה קשה מאוד לתקן.
כל הליך הבנייה מלווה במערכת רגשית מורכבת לא פשוטה. ישנן עליות ומורדות. חלקן מתחילות כבר בעבודת התכנון, אך השיא מתפרץ בשלב הביצוע. כשכסף ורגש נפגשים, לרוב נוצרים חיכוכים.
בנוסף לכל הדינאמיקה של בני הזוג, ישנם גם לא מעט בעלי מקצוע המעורבים בעשייה, מהאדריכלית, דרך המהנדס ועד לקבלנים ואחרון הפועלים.
חשוב מאוד כבר מההתחלה לנסות ולבנות תוכנית עבודה מסודרת ומאורגנת המטווה דרך להגשמת החלום.
לדעתי, כאב הראש העיקרי הוא ללא ספק בעיית תזרים המזומנים. כאשר הכסף נגמר, העבודות מתעכבות, הלחץ הרגשי גובר, ולעיתים גם החבישה הרציונאלית מתעתעת. בשלב זה, לא מעט משפחות נכנסות לסחרור, המביא אותן, בסופו של דבר, להוצאות מיותרות.
אין כסף יש המון דאגות
כנון שאומרים 'אין כסף – אין דאגות', אז בכל מה שקשור לבנייה זה ממש לא נכון.
המחסור בכסף או תכנון מוטעה של התקציב עלול לגרום לכשל הנפוץ והחמור ביותר בתהליך הבנייה – תופעת "החאפרים". כיצד זה בא לידי ביטוי בפועל ? למשל, שימוש בחומרי בנייה וגמר זולים, לא מתאימים או חס וחלילה חיסכון בכמות החומרים בהם משתמשים או בטיב החומרים ואיכותם. הבאת קבלני משנה או פועלים זולים או לא מיומנים, אשר אינם מבצעים את העבודה כראוי.
על מנת להימנע ממצבים מסוג זה כדאי ומומלץ להעסיק מפקח בנייה או מנהל פרויקט, אשר שומר על האינטרסים שלכם.
אינני רוצה להמשיך להפחיד, גם כך יש לי התחושה שאני נשמעת כנביאת זעם או איוב. אך בנימה אישית, לא כאדריכלית, אלא כאישה אשר בשנת 2012 סיימה לבנות את ביתה הפרטי בכרכור.
מאוד לא נעים לעמוד מול הבנקאי, מול הקבלן או מול ספק החומרים ולהגיד "מצטער, אין לי כסף בשבילך כעת".
כל התסכול, רגשות האשם, הבלבול והמתח, מעוותים את אופן החשיבה ההגיוני.
אלו רגשות שאנו כל-כך מנסים למנוע. זאת לא החוויה שאנו רוצים לנצור בליבנו מהתהליך הממושך של בניית בית.
הם מעיבים על אותו חלום אנו כל-כך רוצים ליצור ולממש.
לשם כך אני עובדת יחד עם תקציבאי
אדריכלות הוא מקצוע בו אי אפשר להפריד בין החשיבה התכנונית לבין הרגש. מן הצד האחד אני קשובה לשאיפותיהם של אנשים, לרצונות המשקפים את עולמם הפנימי הייחודי להם. אני שותפה מלאה לחלום. מן הצד השני, אני צריכה לדעת כיצד לתרגם את כל אלו לתכניות עבודה ולמהלך עבודה תקין שעם סיומם יעמוד מבנה.
שיתוף הפעולה ההדוק שלי עם תקציבאי מקצועי, מדגים בדיוק את השילוב שבין חשיבה האדריכלית – תכנונית- רציונלית-מתמטית לבין רגש. מדובר מבחינתי בחלק בלתי נפרד ומהותי מן התכנון האדריכלי.
לאן הולך הכסף בפרויקט?
המידע הקיים באינטרנט, ברוב הפעמים, הוא חלקי במקרה הטוב, ושגוי ומטעה במקרה הרע. בשונה מבנייה רוויה (כלומר מבנים משותפים, גורדי שחקים וכיוצא בכך), אין נתון ממוצע אשר משקף הערכה גסה על השאלה כמה עולה לבנות בית פרטי.
חשוב לזכור כי מדובר בתהליך אישי בו אתם מגשימים את החלום שהוא שלכם. עכשיו צריך לתת לו תג מחיר. למשל, יש מי שירצו מטבח שיש יוקרתי שעלותו מגיעה ל-120 אלף ₪, ויש מי שיחפצו במטבח כפרי שמסתכם ב-60 אלף ₪. הידעתם שאפילו גרמי מדרגות יכולים לשנות את התקציב בעשרות אלפי שקלים? מיד אדגים גם את זה.
המטרה הבסיסית והחשובה ביותר של עבודתנו מול תקציבאי, היא להבין מה העלות של כל רכיב ורכיב. כחלק מן התהליך, אנחנו 'נצבע' את סכום הכסף המסוים מן התקציב ונדע כי הוא שייך למטבח. 'נצבע' סכום כסף אחר ונדע כי הוא שייך לפיתוח שביל הגישה אל הבית, או לריהוט שבסלון.
הכול מוגדר והכול נגיש וכתוב עבורנו בצורה מסודרת.
מה קורה אם מאתרים חריגה בתקציב?
ראשית כל, מצוין שאיתרנו את החריגה בתקציב, עוד לפני שהגשנו תכניות בנייה, עוד לפני שהונחה הלבנה הראשונה.
הידע המקצועי שלי ושל התקציבאי, יאפשרו לנו להציע לכם חלופות או דרכי פעולה שונות:
דוגמה א':
בפגישה שקיימנו עם לקוחות, עלה הרצון לחפות את כל הבית באבן. אמרנו OK. זה אפשרי, אתם יכולים לעשות את זה בשלב המידי של הבנייה, רק חשוב לקחת בחשבון כי הדבר יצריך תקציב ע"ס 250 אלף ₪ לעבודות הגמר. אפשר לעשות זאת כרגע, או לחכות עם החיפוי לשלב מאוחר יותר.
דוגמה ב':
בפגישה עם לקוחות עלה הרצון לשלד עבור המדרגות אל הקומה העליונה, שיהיה בדיוק באותה התצורה של המדרגות. הם דמיינו צורה גיאומטרית מסוימת אשר קסמה להם, רק שמדובר היה בהזמנה מיוחדת בהתאמה אישית.
את השלד נהוג לבנות באלכסון למדרגות, ובקשה מיוחדת זו מחייבת עבודת ריתוך וכיפוף של הברזל. המחיר בהתאם, קפץ באופן משמעותי. אז אפשר לעשות זאת, או כי ניתן להתפשר על דבר מה שגרתי יותר.
דוגמה ג':
דוגמה אחרונה ופשוטה יותר כדי לסבר את האוזן.
לקוחות ביקשו חיפוי מעץ איפאה הנחשב ליקר מאוד. הידע שלנו בחומרים, מחיריהם ומאפייניהם, אפשרו לנו להציע חלופה משתלמת יותר עם עץ אלון. מדובר בעץ עם טקסטורה דומה, גוון מעט שונה אך תמיד ניתן לצבוע.
השורה התחתונה היא כי אתם תדעו זאת כבר בשלב הראשוני. תוכלו להבין את הרכיבים ולקבל החלטה שקולה.
עם איזו תחושה יוצאים אל הדרך?
עם שליטה. הבנה מלאה על כל נדבכי הפרויקט.
חשוב לי מאוד להדגיש את האלמנט הפסיכולוגי החבוי פה: היכרות מעמיקה עם התקציב וחלוקתו, מכניסה אותנו אל התלם של ההוצאות.
כאשר אנחנו בונים את בית חלומותינו, מאוד קל לנו להיכנס לאופוריה. אפשר להאשים אתכם? כולנו בני אדם. שיקולים כמו להוסיף כאן 1,000 שקלים או שם 3,000 שקלים, נראים לנו זניחים, כאילו הם חלק מן 'העוגה'. מבלי שאנחנו שמים לב, לא נשארות פרוסות, וצריך למצוא עתודות.
כל אלו יימנעו, ויסייעו לנו לסלול את הדרך לתהליך בנייה מהנה, מלא בהתרגשות ובציפייה.
| מאמרים נוספים בנושאים דומים |
| השיטות לניהול אתר בניה |
| עצות מקצועיות לחישוב עלויות הפרויקט |
| שיטות וחומרי בניה |
| מנהל פרויקט או מפקח |
| על מה מוציאים את הכסף בפרויקט ? |
עבור השאלה כמה עולה לבנות בית פרטי וכן בכל התייעצות אחרת, אתם מוזמנים ליצור איתי קשר בטלפון: 050-9847484
או לכתוב אלי ישירות מכאן
הכתבה בהחלט עזרה לי להבין את היתרונות והחסרונות שבעניין, אני ואשתי שוקלים את האפשרות לבנות לעצמנו בית, ככה שהכתבה הייתה מאוד רלוונטית בשבילנו, תודה.