כיצד להשביח נכסי נדל”ן ?

פרויקט נדל"ני מגורים
פרויקט נדל”ני מגורים

מה זה אומר השבחת נכסים ?
השבחת נכס היא פעולת השקעה יזמית ונדל”נית המתייחסת לרכישת נכס, תוך ביצוע פעולות שונות בו, מתוך כוונה ברורה של העלאת ערכו של אותו הנכס, ומכירתו בעתיד ברווח גדול מעלות ההשקעה הראשונית.

לכאורה המושג ‘השבחת נכסים’ נשמע פשוט, לוקחים נכס למשביחים אותו. אך בפועל מדובר לעתים בעסקאות נדל”ניות מורכבות.
מדוע הן מורכבות ?
ראשית, בכל עסקת נדל”ן ישנו סיכון כספי, והתמורה או הרווח אינם מידיים.
שנית, אם לא מחשבים בתבונה את גובה ההשקעה הכספית למול גורם הזמן, יכול להיות שהרווח הכספי לא יהיה גבוה מספיק, או גרוע מכך, צפוי בהפסד.
שלישית, צריך לנסות ולצפות את כיוון השוק, ולדעת לזהות את ההזדמנויות הנדל”ניות בתחילתן.

בעולם השקעות הנדל”ן נהוג לחלק את ההשקעות בהשבחת נכסים לשני אופנים או שתי גישות להשקעה. הבחירה באפיק השקעה יזמי כזה או אחר תלויה ביכולת המימון שלכם, וכמובן ברמת הסיכון אותו אתם מוכנים להשקיע.

השבחת נכסים
השבחת נכסים Photo by Francesca Tosolini

השבחה סבילה (פסיבית)

גישה זו מבוססת על הערכות של היזם – משקיע לגבי אזורים אשר עתידים להתפתח, והאזורים הסמוכים להם. מדובר כאן בהשקעה לטווח של מספר שנים, מתוך מחשבה כי כדאי לרכוש נכס באזור הצפוי להתפתח במחיר נמוך ‘מחיר שוק’, והפיתוח בעתידי בחלוף השנים יביא אתו, באופן טבעי, עליה בערך הנכס.
לרוב מדובר כאן בהשקעות ל 3-7 שנים.

לדוגמה: כאשר עירייה מתכננת לבנות שכונת מגורים חדשה, ערך הקרקע יעלה ככל שמתקדמים שלבי התכנון והרישוי להקמת אותה השכונה. אותו הדבר קורה באזורי תעשייה, מסחר, מרכזי קניות וכד’. באופן טבעי, הערך הכלכלי-נדל”ני של נכסים המצויים בסמיכות או בקרבת אותו אזור העתיד להתפתח, עולים בהתאמה.

אתר בניה
אתר בניה Photo by Scott Blake

כמובן, כל הכרזה על פיתוח אזור חדש, לדוגמה הקמת אזור תעשייה חדש, שדה תעופה, בית חולים, מתחם מלונאים ואפילו פרויקט התחדשות עירונית ‘פינוי-בינוי’, מהווה קרקע למשקיעים, ומעלה את ערכי הנדל”ן באזורים הקרובים להם.

מי שבוחר להשקיע באופן זה, צריך אורך רוח וסבלנות, כי מדובר בתהליכים הנמשכים לאורך זמן.

השבחה פעילה (אקטיבית)

שיפוץ נכס להשקעה
שיפוץ נכס להשקעה Photo by Charles Deluvio

גישה זו, כשמע כן היא – פעילה. ליזם – משקיע ישנה השפעה ישירה ולעתים מידית על עליית הערך הכספי של הנכס. גישה זו עוסקת באיתור הזדמנויות לרכישת נכסים בעלי שווי שוק נמוך או ‘נכסים בעייתיים’ כדוגמת רכישת נכס מכונס נכסים.
בישראל ישנם לא מעט ‘נכסים בעייתיים’ המוצעים לשוק, לדוגמה: נכסים המוכרזים נטושים או נכסים שבעליהם אינם ידועים. סוג נוסף של נכסים הם נכסים המוצעים למכירה בשל מאבקי ירושה, או בעקבות גירושין.
כנסים כאלו יש לא רק במגזר הפרטי, אלא גם במגזר העסקי והציבורי, כמו מכירת נכס בשל סכסוך עסקי, מכירת נכס של מפלגה או תאגיד שאינם יכולים לשלם את עלויות ההחזקה שלו ועוד.

חשוב לזכור כי חיפוש נכסים אלו הנה עבודה בפני עצמה, ובשוק ישנם עו”ד מקרקעין, שמאים ומתווכים אשר פועלים באופן יום-יומי על מנת למצוא נכסים אלו, ולרוב הם ‘זוכים’ להגיע אליהם ראשונים.

לאחר שרכשתם את הנכס, אתם היזמים-משקיעים, משקיעים באופן פעיל ובמהירות לטובת השבחתו.
כיצד ? ברוב המקרים צורך ההשבחה מתבצעת ע”י שיפוץ הנכס הקיים ושדרוגו. כך שיהיה ניתן להשכיר אותו בהקדם האפשרי, תוך חישוב גובה החזר ההשקעה.

נכס נטוש
נכס נטוש Photo by Liz Weddon

לדוגמה : רכישת שטח המיועד למסחר או משרדים, ותכנון מחדש של השטח ע”י חלוקה מחודשת של החלל, ויצירת יותר שטחי חנויות או משרדים.

דוגמה נוספת : רכישת בית מגורים עם אפשרויות להרחבה. חשוב לזכור כי פעולה כזו של הרחבת הנכס או פיצול נכס באופן חוקי, היא פעולה העורכת זמן רב, ולעתים עלות ההשקעה אינה כדאית בטווח הקרוב.

גם פרויקטים המוגדרים ‘תמ”א-38’ הם יוזמות השבחה פעילות. אך לרוב אלו פרויקטים יותר ‘מסוכנים’ מבחינת ההשקעה, והרווח הצפוי משוער לשנים רבות.

אם השבחת נכסים נשמעת לכם דבר קל או פשוט, אז מודע רוב הציבור לא עושה זאת ?
בפועל, לא כל מה שנראה קל על הנייר, הוא באמת כזה.
בהליך השבחת הנכס, הדבר החשוב ביותר הוא החישוב הכלכלי של הכסף. כן. כסף. חישוב העלויות הצפויות, בערכים של רווח והפסד, תוך התייחסות להיבטי המיסוי בהליך קנית/מכירת נכס נדל”ני. עלות יועצים/אנשי מקצוע, ובמקרה של השבחה פעילה, רוב האנשים לא מעריכים נכון את עלויות ההקמה והשיפוץ למול עלויות השכירות, הארנונה ושאר החיובים הקבועים של הנכס.

יזמות נדל"נית
יזמות נדל”נית Photo by Scott Blake

עכשיו אתם בטח שואלים את עצמכם, אם זה כל כך קל לקנות נכס ולהשביח אותו, אז למה רוב האנשים לא עושים זאת ?
על הנייר זאת בהחלט נראית פעולה דיי פשוטה, אך בפועל מדובר בעסקה מורכבת.
ראשית, יש לקחת בחשבון את עלות ההשקעה. כן, הכסף. כמה זה עולה ותוך כמה זמן תחזירו את העלויות. במילים פשוטות – חישוב רווח והפסד.
שנית, רוב האנשים לא מחשבים נכון את עלויות המיסוי, כמו מס קניה / רכישה והיטלים שונים הקשורים לעסקה.
שלישית, רובנו שוכחים להכליל את עלות אנשי המקצוע המעורבים בתהליך : שמאי מקרקעין, מתווך נדל”ן, עו”ד מקרקעין, אדריכלית ועוד.
ולסיכום, במקרה של שיפוץ נכס, רוב האנשים עורכים תקציב שיפוץ ובניה שגוי, ועלויות השיפוץ והשדרוג גבוהות מהערכת החישוב הראשונית.

כאשר אתם עומדים בפני יוזמה כלכלית של רכישת נכס להשבחה, חשוב שתקבלו יעוץ וליווי של אנשי מקצוע מנוסים ובעלי וותק בתחום. לא כל שמאי מקרקעין, מעצב פנים, מתווך נדל”ן ועו”ד מקרקעין עוסקים באופן קבוע בעסקאות מסוג זה. בסופו של דבר, אם תחסכו בידע המקצועי, אתם עלולים להפסיד עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

לפני רכישת נכס, חשוב וכדאי לבצע יעוץ לפני רכישת נכס, כך תוכלו לדעת בדיוק מה אתם עתידים לקנות, ואם יש, חס וחלילה, הפתעות שלא ידעתם עליהן.
במידה ואתם עתידים לקנות דירה בפרויקט קבלני, כדאי לבצע יעוץ רכישת נדל”ן, אשר יבדוק עבורכם את טיב ה’כלה’ שבחרתם.

יש לכם שאלות ?
אתם מוזמנים ליצור איתי קשר בטלפון: 050-9847484 או 077-7020014

או לכתוב אלי ישירות מכאן

מאמרים נוספים בנושא נכסים, קרקעות ונדל”ן

לקנות מגרש עם היתר בניה

שינוי תוכנית בינוי (תב”ע) תוך כדי הליך רישוי – הגשת בקשה להיתר בניה

תכנון נכון ועיצוב של חללים מסחריים

רכשתם דירה חדשה ? כך תכינו ותעצבו אותה לפני המעבר

עצות שימושיות לבדיקת רכישת דירה מקבלן

תפקיד המתווך בעסקאות נדל”ן

אהבתם? שתפו!

תגובות בפייסבוק

תגובות בפייסבוק