ייעוץ ברכישת דירה ובית

בתים משותפים
בתים משותפים

קניית דירה, בית פרטי או נכס להשקעה, היא צעד שמלווה בהמון התרגשות וציפייה, אך בו-זמנית מצריכה מאתנו להישאר עם האצבע על הדופק, ולהכיר לעומקו את טיבו של הנכס הנרכש.

מן העבר האחד, ישנו עורך הדין המלווה את העסקה, אשר אמון על בדיקת הנכס דרך בדיקות מקדמיות משפטיות שונות ומנסח את חוזה המכר. מן העבר השני, קיים שירות המסופק על-ידי משרדי אדריכלים כדוגמתי, ומאפשר ייעוץ ובדיקה מעמיקים בטרם הרכישה.

מה זה אומר בפועל?
בדיוק לשם כך ערכתי עבורכם את המאמר הבא שמסביר על שני סוגי הייעוץ הקיימים בתחום: ייעוץ ברכישת נדל"ן למגורים וייעוץ לרכישת נכס.

ייעוץ ברכישת נדל"ן למגורים

שכונות מגורים
שכונות מגורים

ייעוץ זה מיועד בעיקרו לאנשים המבקשים לקנות נכס בפרויקט נדל"ני כדוגמת בית צמוד קרקע או דירה חדשה מקבלן.

מרבית הרוכשים לא מעריכים את העסקה מעבר להיבט החוזי מול עורכי הדין, ואינם מבצעים בחינה מעמיקה העונה על שתי שאלות מהותיות:

  • מה אנחנו באמת מקבלים?
  • מה אפשר לעשות לגבי שינויים בדירה או הבית ש'על הנייר' בטרם בנייתם?

עובדה שחשוב שנכיר בה:

חוזה המכר מול הקבלן הוא איננו אמת אחת בלבד שיש לקבלה.
ניתן לסקור את חוזה הרכישה בהיבט המשפטי עם עורך דין ולדרוש שינויים, וניתן לבדוק את החוזה בהיבט התכנוני יחד עם אדריכלית, ולבקש לערוך שינוים או להוסיף סעיפים שונים, הקשורים באופן ישיר לתכנון, לביצוע וטיב העבודה.

נצלול ביחד אל נושא הייעוץ לרכישת דירה / בית מקבלן עם מספר דוגמאות

שיפוץ נכס להשקעה
שיפוץ נכס להשקעה Photo by Charles Deluvio

מטרתנו היא לעבור על החוזה, ולתת המלצות המסייעות לחסוך זמן וכסף, ולעתים אף למנוע אכזבה מן הביצוע עם מסירת הנכס.

דוגמה א'

חשוב לציין בחוזה כי לרוכשים יכולים לשכור שתורי תכנון ועיצוב מאדריכלית / מעצבת פנים מטעמם. בנוסף יש לכתוב בחוזה כי החברה הקבלנית מחויבת לספק את כל החומר התכנוני הנדרש, כלומר קבצי תכנון לאוטוקאד (תוכנה לעיצוב ושרטוט).

קבצים אלו יאפשרו לאדריכל/ית או למעצב/ת הפנים מטעמכם, לבצע שינויים שתואמים במדויק למפרט הנכס.

דוגמה ב'

התקנת ריצוף במרתף

על סעיפי החוזה לאפשר לנו לבקש שינויים התואמים את רצונותינו וצרכינו, ולהסדיר את יחסי העבודה.

כך למשל, כבר פגשתי בתרחישים ובהם החברה הקבלנית לא נתנה לבצע שינויים בריצוף הבית. החברה הודיעה שהיא מחויבת למסור את הנכס לרוכשים כפי שהוא, ולאחר מכן הם יכולים לרצף מחדש על-פי רצונם וטעמם האישי.

במקרה שכזה, יעוץ ברכישת דירה יחדד ויחייב הכנסת סעיפים הנוגעים לשינויים עיצוביים. משמע יידוע החברה הקבלנית על רצון הרוכשים לרצף את הדירה או הבית באופן ייחודי, או בחומרי ריצוף שאינם מטעם החברה. אותם סעיפים ידגישו כי על צוות החברה לבצע את עבודת הריצוף עצמה.

כלומר, הסדרת היחסים עוד בשלב החוזי.

דוגמה ג'

פועלים באתר בניה

בדרך כלל, החברה הקבלנית נותנת 3 מועדים לביצוע בדק בית, בטרם מסירת המפתחות.

מומלץ לשלב בחוזה הרכישה סעיף המונה אפשרות גישה מרובות לכנס, במהלך שלבי הביצוע.

הידעתם כי ישנן חברות, שאינן מאפשרות לרוכשים להכניס מפקח מטעמם ? זה נושא נוסף שיש לערוך עבורו משא ומתן, ולעגנו בחוזה.

היו מקרים בהם התגלו לקויים בבנייה לאחר שהדירה נמסרה.
פיקוח חיצוני הדוק מטעם הרוכשים, ומועדים תכופים יותר לבדיקה, בהחלט יכלו למנוע עוגמת נפש שכזו.

דוגמה ד'

מטבח בשילוב עץ ואריחים מצויירים
מטבח בשילוב עץ ואריחים מצויירים

בדיקת חוזה המכר ע"י אדריכלית, תאפשר לכם לדעת מה ניתן ומה לא ניתן לעשות.

כך למשל, ישנן חברות הקובעות כי הן מחויבות לעבוד עם חברת המטבחים שלהן בלבד. לכן האפשרות היחידה שנותרת לנו היא לפרק את המטבח עם מסירת הדירה, לתכנן, להזמין ולהתקין מטבח חדש.

כל עוד נדע זאת במעוד מועד ונתכונן לכך, הרי שנמנע אי-נעימויות והפתעות לא רצויות.

דוגמה ה'

התקנת מטבח וחלונות
התקנת מטבח וחלונות

חברות רבות מתקינות חלונות שאינם מבודדים, או חלונות ללא רשתות.

חלונות בלי רשתות, משמעותם בפועל היא שלא נוכל לפתוח את החלון במרבית חודשי השנה לאור החשש מיתושים, אבק ולכלוך וכד'.

ההבדל בין חלון עם זכוכית מבודדת לבין חלון עם זכוכית לא מבודדות הוא זניח מבחינת המחיר, ומהותי מבחינת שגרת היום יום הצפויה לנו.

החומרים המבודדים הם גם אקוסטיים, וכך הם מונעים מפגע רעש מן הכביש הסמוך, שכנים ורעשים שונים מפנים הידרה ומבחוץ לה. חלונות אלו גם מבודדים מבחינה תרמית, כלומר שומרים על טמפרטורת פנים נעימה לאורך זמן רב יותר. זהו פרט חשוב באזור בעל טמפרטורות גבוהות דוגמת ישראל.

דוגמה ו' (ואחרונה)

מעבר דירה
מעבר דירה

כיום נהוג להתקין ברוב החלונות, תריסי גלילה. הסטנדרט בימנו לתריסים הנו תריסי גלילה חשמליים. כולנו מכירים את ארגזי התריס. זה אותו האלמנט המלבני, המותקן מעל החלון ובו קיים המנוע. הסטנדרט הקבלני הוא של ארגזי מונובוק, בעלי ארגז אלומיניום המותקן באופן גלוי מעל החלון, ובולט ממנו מספר סנטימטרים.

כיום, הסטנדרט בבניה הפרטית הוא ארגזים סמויים במישור הקיר.

ההבדל בין ארגז מונובלוק לבין ארגז סמוי מבחינת הביצוע הוא זניח, כל עוד הוחלט על כך מבעוד מועד. ובתנאי כי עובי הקיר הוא לפחות 22 ס"מ או יותר.

החל מן הרגע שבו המונובלוק כבר הותקן, פעולת ההחלפה וההטמנה במישור הקיר היא איננה פשוטה, ומצריכה מאתנו להכנס לשיפוץ.

כדי לייתר סעיף דוגמה נוסף, אומר שהיבט זה תקף גם למשל על דלתות הפנים. התקנה מבעוד מועד של דלת מסוימת, תמנע את הצורך לפנות לבעל מקצוע שיעקור ויחליף את הדלתות.

כל הדוגמאות הללו ממחישות את המטרה המשותפת שלנו –

הסדרת רישוי בניה לא חוקית

להכניס בחוזים סעיפים הנוגעים לאיכות וטיב העבודה, וכן שינויים שניתן לבצע לפני שעבודות הבניה החלו.

אם למשל לא יתקיים סעיף המונה אפשרות לשינויים, ייתכן מאוד והחברה הקבלנית תגבה תשלום נוסף עבור כל שינוי ושינוי, וזאת עוד מבלי שהונח ולו בלוק אחד בשטח.

מטרת הייעוץ לבצע בדיקת תכנון מקיפה, לבחון אם ניתן להזיז קיר מסוים, וכך לתכנן חדר שינה גדול יותר, או חדר רחצה יותר מרווח. בדיקה זו משפיעה גם באופן ישיר על החלטות באשר לעיצוב הפנים, מאחר ובעתיה, נוכל לקבוע לחברה הקבלנית לבצע עבודות שונות הקשורות לעיצוב הפנים, כדוגמת בניית נישות מגבס, הנמכות תקרה ועוד. לאחר מכן, גם נדע להעריך את עלויות עבודת המוגדרות כ'תוספות' כמו יישום קיר בריקים, צביעה ייחודית, הדבקת טאפט וכד'.

כל התהליך שהדגמתי לעיל אל מול החברה הקבלנית, מאפשר לנו להתערב בתכנון, לפקח עליו, ולהבטיח שהקבלן ייתן לנו מוצר שתואם את דרישתנו.

שירותים רלוונטיים שאני נותנת בנושא זה:

ייעוץ ברכישת נכס יד שנייה

רכישת-דירה-יד-שניה

לצד ייעוץ ברכישת נדל"ן למגורים, ישנו גם ייעוץ שמתרכז ברכישת נכס יד שנייה.

בקניית דירה או בית יד שנייה, בדרך כלל אנחנו רוצים לשנות את המבנה מבפנים.

להזיז את המטבח, לשפץ את חדר הרחצה, להגדיל את החדרים, לבצע תוספת בנייה וכיוצא בכך.

מטרת הייעוץ היא קודם כל לבדוק את המבנה ולענות על שלוש שאלות מהותיות:

  • מהו מצבו הפיזי של המבנה ?
  • האם יש לו אחוזי בניה, במקרה שרוצים להרחיבו ?
  • האם אין בו כל עבירת בנייה ?

מצבו הפיזי של המבנה

חידוש בית מגורים ישן
חידוש בית מגורים ישן

מטרת הבדיקה היא לבחון אם המבנה אכן תקין ובטוח למגורים.

במסגרת בדיקה זו, אני בוחנת אם יש נזילות או בעיות איטום, את מצב הרצפות, סוגי החלונות, מערכת החשמל (ומיד אתייחס לכך בהרחבה), חיבור לתשתיות של מזגנים (תופתעו לגלות שהוא לא בהכרח קיים בכל בית), בדיקת גג הרעפים ואם יש צורך בבידוד נוסף, אפשרויות לשינויים פנימיים בחדרים ועוד.

היבט נוסף וחשוב הוא בדיקה זכויות הבניה בנכס. מטרתה להבין אם אנו יכולים לבצע תוספת בנייה למבנה. במידה וכן, באיזה גודל וכיצד.

במאמר שכתבתי בנושא שיפוץ בית בקיבוץ, אני מציינת נושא חשוב ומהותי המתייחס לוותק המבנה, וזה תקף לגבי כל מבנה, בין אם בקיבוץ ובין אם בכל מושב או עיר אחרים.

אם מדובר במבנה ישן אליו אנחנו מחברים אלמנט חדש, הרי שיהיה עלינו להחליף את התשתיות הקיימות בקירות של המבנה הישן (צנרת ומערכת החשמל). זאת כדי שהמערכות יתאימו לאלו החדישות.

מדובר בפעולה המצריכה מאתנו לחשב את התקציב במיועד לפרויקט, ולהבין במדויק את גובה ההוצאות צפויות לנו, לצד התשלום בעבור רכישת הדירה או הבית עצמם.

עבירות בנייה

הסדרת חריגות בניה בבתים משותפים
הסדרת חריגות בניה בבתים משותפים

חשוב לי לציין כי היעד שלנו הוא לא החרך לאתר את עבירת הבנייה, ומיד להחליט לבטל את העסקה.

בדיקה זו תאפשר לנו להחליט מה עושים עם אותה העבירה: האם ניתן לערוך לה רישוי חוקי ? ואם כן, מיהו הצד שיהיה אחראי על כך ? הרוכשים או המוכרים ?

עוד אוסיף ואומר כי האפשרות להסדיר את הבנייה הלא חוקית, איננה תמיד עומדת לרשותנו. היבט נוסף שמעניק לבדיקה זו משנה חשיבות.

דוגמה:

זוג שאני מלווה בעת כתיבת שורות אלו, מעוניין לרכוש בית במושב.

רישוי עברות בניה
רישוי עברות בניה

בבדיקה שנעשתה, נמצא כי בעלי הנכס המוצע למכירה, סגר קומת עמודים אשר שימשה לחנייה, והפך אותה ליחידה להשכרה. ברור לכל, כי יחידת הדיור הזאת אינה חוקית. אין לה היתר. או במילים אחרות היא עברת בניה הכוללת הגדלת השטח העיקרי המיועד למגורים, על חשבון שטח שרות המיועד לחניה, וביטול שטח החניה עצמו.

הבדיקה שערכתי מאפשרת לנו להבין את האפשרויות העומדות בפני הקונים במעמד הרכישה :

  • האם אנחנו מפרקים את היחידה להשכרה, ומשיבים את הבית למצבו החוקי?
  • האם אנחנו משאירים את הנכס כפי שהיה?
  • האם אנחנו נשארים בעסקה ופועלים להסדרת עברות הבניה באופן חוקי ?

במידה ובחרנו להמשיך עם העסקה, כעת נשאלת השאלה מי יהיה אחראי להסדרת הבניה? האם הבעלים הנוכחיים יבצע זאת או שמע אנחנו? אם אנחנו בוחרים להיכנס להליך של הוצאת היתר בניה חוקי, רצוי וחשוב כי נבקש להפחית את גובה התשלום בעבור הנכס, כקיזוז על ההוצאות הצפויות מתהליך ההסדרה.

בכל פתרון בו נבחר, יש לתרגמו לסעיפים ברורים ונהירים לכול בחוזה המכר.

חשוב לציין: במידה ורכשנו בית או דירה עם עבירת בנייה, ולא דאגנו להגדיר מי אחרי על הסדרת העברה באופן חוקי, הרי שהפעולה העבריינית הופכת להיות בחזקתנו. הבעלים הקודמים 'יצא מהמשחק' והחשש הכבד נופל על כתפינו, וכתפינו בלבד.

עד כמה חשוב לאתר את עבירת הבנייה?

צו הריסה - עברות בניה
צו הריסה – עברות בניה

אני ממליצה בחום לא להעלים עין מעבירות בנייה.

ראשית, אין כל סיבה שתוציאו את מיטב כספכם על בית או דירה אשר ידירו שינה מעיניכם, ויעלו ולו חשש אחד קטן.

שנית, בסוף התהליך של רכישת נכס יד 2, עלינו לעבור דרך וועדת התכנון / מחלקת ההנדסה של היישוב, ולרשום את הנכס על שמנו.

לאחר פנייתנו להסדרת הרישום ,מחלקת ההנדסה שולחת מפקח או מפקחת לשטח בכדי לראות כי כל אשר מופיע בגרמושקה (תוכנית הגשה ובה מצויים כל פרטי פעולת הבנייה המתוכננת), אכן תואם את הקיים בשטח.

או במילים אחרות – הנכס שקנינו בזכות אותה מרפסת סגורה שקסמה לנו, לפתע יצטרך לשנות את פניו, או שנידרש להסדרה שהעלויות שלה נעות בין 200 ל-500 אלף שקלים.

עוד בנושא זה, אשמח להפנות אתכם למאמר הבא:

התייעצו איתי

שמי אפרת מאירי, אני אדריכלית ומעצבת פנים.

אם אתם שוקלים לרכוש נכס מקבלן או דירה / בית יד 2, ייעוץ ברכישת דירה ובית יכול למנוע מהמורות רבות ומורכבות בהן אנו עלולים לפגוש עם סיום העסקה.
אני מזמינה אתכם להתייעץ איתי בכל שאלה שיש לכם.
ניתן ליצור איתי קשר בטלפון: 050-9847484 או 077-7020014

או לכתוב אלי ישירות מכאן

wwww.efratmeiri.co.il

    למידע נוסף ופרטים, מלא/י את הפרטים בטופס ואחזור אליך בהקדם





    אהבתם? שתפו!

    תגובות בפייסבוק

    תגובות בפייסבוק

    כתיבת תגובה

    Call Now Button