כאשר אנחנו שוקלים לבנות לעצמנו בית פרטי, אנו יודעים שעלינו לשכור אדריכלית אשר תלווה אותנו לאורך כל ההליך.
בנוסף לשכור את שירותיהם של מהנדס בניין, קבלן, וחלקנו אף יודעים שלצורך המשימה יש לרתום מודד מוסמך, ועוד כמה יועצים שונים.
קל וחומר כשאנו חושבים על שיפוץ או הרחבת ביתנו.
אך בנייתו של בית פרטי איננה מסתכמת רק בלרכוש קרקע ולחשב את עלויות הבנייה.
טבעי שלא נכיר את מכלול העלויות והמשתנים הכרוכים בהליך תכנון ובניית בית.
הרי בניית בתים היא איננה דבר שבשגרה. רוב המשפחות המעוניינות לבנות, בונות את הבית הפרטי שלהן.
רק פעם אחת בחיים.
בדיוק לשם כך נועדו פגישות האפיון והתכנון שאני עורכת עם לקוחותיי. כדי להסביר את הדברים. להציג את התהליך מראשיתו עד סופו, ובעיקר, לענות על כל השאלות שאולי לא חשבתם לשאול.
אחת השאלות שתמיד עולה בפגישות היא : אז כמה באמת עולה לבנות בית פרטי בישראל?
יהיה זה מאתגר עד כמעט בלתי אפשרי לספק לכם תבנית מתמטית לחישוב העלויות המדויקות הצפויות, שכן לכל פרויקט יש מאפיינים משלו; אך אני בהחלט מקווה שהמאמר הזה יאפשר לכם להבין בצורה מדויקת יותר, את הדרך הצפויה מן התכנון ועד לקבלת המפתחות.
זה לא רק הקבלן, זה הפיתוח שמסביב
בחישוב העלות לבניית בית פרטי עלינו לקחת בחשבון מספר ציוני דרך:
שלב התכנון
שלב התכנון הנו השלב הראשון בתהליך. בשלב זה אנחנו שוכרים שירותים אדריכליים לתכנון הבית והצורה שלו על המגרש.
כאדריכלית אני לומדת את המצב הטבעי של השטח. האם המגרש מישורי או משופע? האם הוא מחובר לתשתיות קימות? מהו גודלו וצורתו הגיאומטרית? מהו כיוון הכניסה למגרש, וכיוון הנוף הרצוי? האם משטר הרוחות מהווה יתרון או חסרון למגרש וכד'.
מדוע חשוב לבצע הערכה זו?
לשם כך אתן דוגמה: במגרש מדורג אז פתרונות אדריכלים שונים לפיתוח הקרקע, ולטיפול בפילוס המדרון.
שלב התכנון איננו נעשה בצורה שרירותית. אני בוחנת כיצד להתאים את הבית אלינו. לאורח החיים והעדפות שלנו.
אשמח להפנות אתכם למספר מאמרים שיסברו את האוזן:
מאמר תכנון וילות – מאמר המסביר במפורט על שלבי האפיון, התכנון, בחינת התקציב עם תקציבאי (והיכן ניתן לשחק עם התקציב מעלה ומטה), שלב הרישוי, תכניות ועבודות ביצוע.
מאמר עיצוב בית פרטי קטן – מאמר המפרט על ההיבטים, שאני לוקחת בחשבון בעת תכנון בית פרטי עם שטח מוגבל. כיצד למקסם אותו בצורה יעילה, פונקציונלית ונוחה. הכול נעשה בדגש על מה שנוח לנו. ההעדפות האישיות שלנו.
מאמר עיצוב בתים פרטיים מבחוץ – וכמובן שלא נשכח את העיצוב החיצוני של המבנה. מאמר המסביר את הקשר בין העיצוב החיצוני לעיצוב הפנימי של הבית, וסוקר סגנונות עיצוב פופולריים בישראל.
שלב הליך הרישוי
קבלת היתר הבנייה רצופה בתשלומים.
רובנו יודעים כי יש צורך לשלם אגרות בנייה. אך הליך בירוקרטי זה, מכיל בתוכו, תשלומים נוספים עבור גורמים שונים הבודקים את התיק שלנו.
רשות העתיקות למשל, היא דוגמה קלאסית לגורם שמרביתנו כלל לא מעלים על דעתנו בחישוב עלויות הבנייה. אל רשות העתיקות מצטרפת רשות הכבאות וההצלה ועוד מגוון גופי רישוי נוספים.
ישנם מיסים שעלינו לבחון דוגמת היטל השבחה, וכן עלויות בעבור הדפסת החומרים ושליחויות.
אלו הם היבטים שכלל לא נלקחים בחשבון, ועלינו להבין כי הם חלק בלתי נפרד מן התהליך, ומסך ההוצאות הכספיות.
שלב עלויות הבנייה
הפרקטיקה בשטח. כל ההכנות הובילו אותנו אל הרגע הזה, וזה בהחלט מעמד מרגש.
בשעה טובה ומוצלחת, הגענו למעמד בו יש לנו היתר בניה. תוכניות העבודה מוכנות לביצוע מכרז קבלנים. אנו עסוקים בלקבץ מידע הכל כיוון אפשרי כמה יעלה הקבלן וחומרי הבניה.
רגע, שניה, לפני שאנו חותמים חוזה עם קבלן מבצע, עלינו לחשב לא רק כמה יעלה לקבלן לבנות את הבית עצמו, אלא גם עלויות הפיתוח שמסביב: חיבור לחברת החשמל, חיבור לתשתיות (כמה שוחות ביוב למשל), במידה וישנה פרגולה המצריכה היתר בנייה ואלמנטים נוספים כגון שטחים מרוצפים דוגמת מרפסת וחניה, חיפויי קירות מיוחדים, עבודות איטום מורכבות, עיצוב ייחודי שתכננו, בריכה פרטית בחצר וכיוצא בזה.
אז אילו פרמטרים מרכיבים את תקציב הבנייה?
אם אנסה לסכם זאת בנקודות, הרי שחישוב תקציב ועלויות בניית בית פרטי צריך לכלול את הרכיבים הבאים:
1. עלות הייזום של המגרש
קניית המגרש, עלות הרכישה, תשלום לעורכי דין והמיסים שכרוכים בכך.
2. עלות התכנון
כאן אני נכנסת אל התמונה עם תכנון אדריכלי, וכן קולגות נוספים שלי לתחום דוגמת מהנדס השלד, יועץ האינסטלציה וגופים נוספים שלוקחים חלק ביצירת תכנית העבודה.
3. עלות הרישוי
אגרות הבנייה והיטלים.
אני נוהגת לכנות זאת בתור השלב הביורוקרטי.
מידע נוסף על היתר בנייה תוכלו למצוא כאן.
4. רכיב הבנייה על הקרקע
רכיב זה מתייחס לעלויות קבועות – משמע עלויות התלויות במגרש.
כל סוג קרקע מביאה עמה עלויות משתנות שנוגעות לייצוב היסודות. עלויות אלו נקראות קבועות כיוון שהן כלל לא קשורות לאיזה בית תכננתי: גדול, קטן, דו-קומתי, חד-קומתי; סוג הקרקע (למשל בזלת או חרסיתית) מכתיבה לנו את סוגי היסודות שבהם נשתמש.
נוסיף לכך גם את מאפייני הקרקע. במגרש מישורי עלויות הפיתוח והתכנון יהיו נוחות יותר לעומת מגרש מדורג שיצריך פתרונות מעבר ממפלס אחד לשני.
אם אסכם זאת, אלו הם דברים שנוגעים למגרש עצמו, והם כלל אינם קשורים לצורת הבית, גודל או עיצוב. אין לנו כאן כל אפשרות לשחק עם התקציב.
5. רכיב השלד
גם את רכיב השלד ניתן לשייך לעלויות הקבועות.
מדובר בכל מה שיש לי בתוך מערכת הקיר, וחשוב לי לציין שאין הרבה הבדל בין בנייה קונבנציונלית עם יציקות בטון לבין שיטות בנייה מתקדמות (הבדל זניח של בין 5 ל-8 אחוזים בלבד בחומרים).
מדובר בעבודות החשמל, עבודות צבע וטיח ואינסטלציה.
אין הרבה מקום למשחק, אולי במספר נקודות החשמל, אך זהו פרט זניח למדי.
6. עבודות הגמר
כאן בהחלט יש מקום למשחק, וזהו חלק בלתי נפרד מעבודתי אתכם.
אנחנו יכולים לבחור בין עיצוב מטבח שעלותו תסתכם ב-35 אלף שקלים לבין עיצוב ב-70 אלף שקלים לצורך הדוגמה. זוהי כבר הגדרה שנתונה לשיקול הלקוח/ה בלבד.
אנו יכולים לבחור בריצוף שעולה 60 ₪ למטר רבוע או במקביל לו שעולה 150 שקלים.
ניתן להחליט אם לעשות את הבית רק עם שליכט או עם חיפוי של אבן, אז ישנה תוספת מחיר לחומרים ולעבודות החיפוי.
חלונות מבודדים פשוטים, או חלונות עם אלמנטים מיוחדים, תריסים רגילים או חשמליים, מערכת מיזוג מחברה א' או חברה ב'. אני יכולה להמשיך עם עוד מגוון דוגמאות, אך אני בטוחה שהנקודה די ברורה.
הרכיב השישי בתקציב הוא הסעיף היחידי שבו אנחנו יכולים לשחק עם התקציב.
ואני מזמינה אתכם/ן להתייעץ איתי
שמי אפרת מאירי, אדריכלית מומחית לבנייה פרטית בדגש על מושבים וקיבוצים.
בחינת עלויות בניית בית פרטי היא חלק בלתי נפרד מהשירות אותו אני מעניקה ללקוחותיי.
אני מקווה כי מאמר שזה עתה קראתם הצליח לעשות סדר בתכנונים הצפויים.
בכל שאלה והתייעצות בנושא עיצוב בתים פרטיים מבחוץ, אני מזמינה אתכם ליצור איתי קשר: 050-9847484
או לכתוב אלי ישירות מכאן
מאמרים נוספים בנושאי תקציב בניה
לבנות בזול – למה חשוב לערוך תקציב בניה ?
בהחלט אפשר אחרת – בתים קטנים ויעילים
תקציב בניה וערכת תקציב לבית במגרש מדורג
תקציב בניה וערכת תקציב לבניה לבית במגרש עם ביסוס מורכב
תקציב בניה – כיצד לצמצם עלויות בניה
