הצעד הראשון בתכנון בית חלומותינו הוא מאוד מרגש, והוא טומן בחובו ציפייה לעתיד לבוא.
ברוח זו בדיוק, ניגשתי לכתיבתו של המאמר הבא.
מטרתי כאדריכלית היא להגשים את החלום שלכם, ולצד זאת גם להסביר היטב את ההיבטים התכנוניים המהותיים לבית בעל מפלס אחד אשר חשוב שנכיר לאורך הדרך.
מאחלת קריאה נעימה ומועילה
אם נערוך סקירה מהירה על הבתים הפרטיים בישראל, ניווכח לגלות כי מרביתם מתוכננים כבתים בעלי שתי קומות.
לעיתים אף עם קומת מרתף תת קרקעי, ועלית גג.
אך בית פרטי אינו רק בית דו-קומתי, וישנם בתים צמודי קרקע, בני קומה אחת בלבד,
לדוגמא הבתים הוותיקים בקיבוצים ובמושבים.
לא אחת המגיעים למשרדי לקוחות, אשר יודעים היטב מה הם רוצים;
בית מפלס אחד שמספק מרחב אחיד וללא גרמי מדרגות.
לעתים הרצון הוא אסתטי ונובע מטעם אישי, כגון זיקה לתחושות השלווה הקיימת במושבים ובקיבוצים,
לעתים גם מטעמים של נגישות והשאיפה לייצר בית שישרת אותם נאמנה לאורך שנים ארוכות.
זה נכון בעיקר עבור לקוחות בני הגיל השלישי.
תכנית בניין עיר והקשרה לתכנון האדריכלי
כל בית נבנה על מגרש. לכל מגרש ישנו מספר המזהה אותו, כחלק מחלקה רשומה, בתוך גוש – תא שטח נתון. זאת תעודת הזהות של המגרש. לכל מגרש ישנן הנחיות הקובעות מה ניתן לתכנן בו, וכיצד ניתן לבנות עליו. להנחיות אלו קוראים תוכנית בינוי – תב"ע.
בין אם רכשתם מגרש לבנייה ובין אם לא, אמליץ שנתעכב ראשית על נושא התב"ע.
תוכנית בינוי הנו מסמך הנערך על-ידי הרשות המוניציפלית הרלוונטית לאזור בו אנחנו רוצים לבנות. מטרתו, אם לפשט את הנושא הנה להגדיר מה מותר לבנות בשטח המיועד.
אנו, האדריכלים, מחויבים לתכנן את הבית או הווילה, תוך התייחסות לאותן הנחיות בינוי, ולצקת לתוכן את הרצונות והמטרות של לקוחותינו. תוך ידיעת אותן מגבלות הן של התב"ע והן של חוק התכנון והבניה.
תוכנית הבינוי קובעת הגדרות שונות, לחלקי המבנה וסביבתו, לדוגמא :
התב"ע מכתיבה כמה יחידות דיור ניתן לבנות על השטח. כמה מבני שרות כדוגמת חניה מקורה, מחסנים וכד', ואפילו כמה קומות.
כך למשל, מרתף בבית פרטי נחשב לקומה תת-קרקעית . ישנן תב"עות המציינות זאת במונח המקצועי 'קומה מתחת לכניסה הקובעת'.
גם השימוש בחלל הגג, אם יוצרים גג רעפים משופע, מוגדר בתב"ע. לעיתים הוא יוגדר כקומה, ולעיתים כחלל שימושי או חלל שרות עם הגבלת גובה.
שטחים ושימושים
תכנית הבינוי קובעת מהו השטח המקסימלי של הבית, למשל עד 180 מ"ר, עד 240 מ"ר או עד 300 מ"ר וכיוצא בכך.
בנוסף, היא מסדירה את היחס בין השטחים המוגדרים למגורים – שימוש עיקרי. שטחים כמו חלל ציבורי, סלון, מטבח, חדרי שינה, חדרי רחצה, מדרגות ומעברים, לבין שטחי השרות השונים.
ישנן תב"עות המחייבות כי שטחי השרות כמו מחסן דירתי, ימוקמו רק בקומת הקרקע, ולא בקומות אחרות.
התכסית – השטח הבנוי המותר לקומת הקרקע
בנוסף, תכנית בניין עיר קובעת כמה אחוז משטח המבנה, יוכל להבנות בקומת הקרקע. או במילים אחרות, מהו הגודל המירבי של קומת הקרקע.
התכסית היא בעצם חישוב החלק היחסי באחוזים, בין שטח המגרש לזכויות הבניה.
התבלבלתם ? נשמע כמו מנדרינית ?
לכן הבאתי לכם דוגמה מוחשית :
שטח המגרש הוא 480 מ"ר.
מותר לנו לבנות בית מגורים אחד בשטח כולל למגורים ושרות, בגודל של עד 42% = 201.60 מ"ר.
הבית שאנו רוצים להקים יכול לתפוס 30% משטח הקרקע = 144 מ"ר בנוי לקומת הקרקע.
יתרת השטח היא לקומה א'.
קומת קרקע היא התכסית.
כל זאת, והנחיות נוספות כתובות בתכנית הבינוי המגדירה מה מותר ומה לא.
תכנון עם ראייה לעתיד
הקו המנחה אותי בתכנון בתים, הוא יצירת מרחב אשר ישרת את הלקוחות לאורך שנים רבות.
התכנון האדריכלי מוכרח להיות פונקציונלי, ומותאם לאורח חייהם של בעלי הבית הגרים בו. על כך אף אדריכל לא יתווכח. לטעמי, עלינו לחשוב גם כמה צעדים קדימה ואסביר את כוונתי.
נניח ויש לנו מגרש של חצי דונם, והתב"ע מאפשרת לבנות את קומת הקרקע על 50% משטח המגרש. קרי 250 מ"ר לקומת קרקע, וזכויות הבניה מאפשרות לבנות בית בגודל של עד 280 מ"ר.
בעת שניגש למלאכת התכנון והעיצוב של בית חד-קומתי, חשוב שנתייחס לתב"ע, כך שלא ננצל את מלוא השטח עם קומת הקרקע.
מדוע ?
ראשית, אם קומת הקרקע, תהיה גדולה מידיי, אולי לא נהנה משטחי חוץ וגינון מספקים.
שנית, במקרה הנתון, שטח קומה א' יהיה רק 30 מ"ר. דבר אשר עלול להפוך אותו לקומה לא שימושית, או בית בעל פרופורציה מוזרה.
ארגיע ואומר כי רוב הבתים הפרטיים צמודי הקרקע, מתאפיינים בקומת קרקע בעלת שטח הנע בין 140 ל-160 מ"ר. אפילו פחות מזה. לטעמי, זה די והותר.
באופן הזה, כבר בתכנון הראשון, נתנו לעצמנו את האפשרות להרחבה העתידית של הבית, אם וכאשר נרצה להוסיף קומה.
"ניצלנו את מלוא השטח עם הקומה הראשונה,
האם ניתן לשנות את התב"ע ?"
מספר שבועות ,לפני שניגשתי לכתוב את המאמר הנוכחי, נפגשתי עם זוג אשר בנה בית במושב בצפון הארץ.
תוכנית הבינוי מאפשרת זכויות בניה רבות. מאפשרת בניית בית דו-קומתי, ומגדירה תכסית של 30% משטח המגרש.
הבית תוכנן ונבנה כך ששטח קומת הקרקע, זהה לשטח התכסית המותרת לבניה. בנוסף, הבית לא תוכנן להוספת קומה א', כחלק אינטגרלי מהבית.
כעת הם מבקשים לממש את יתרת זכויות הבניה המותרות להם. אך מבנה הבית במגרש, לא מאפשר הוספת גרם מדרגות והרחבת הבית לחלל מעבר בקומת הקרקע. יש להצמיד גרם מדרגות לבית המגורים. דבר המגדיל את התכסית המותרת לבניה, ומחייב בניה מעבר לקו הבניין – התחום המותר לבניה.
אז מה עושים עכשיו ? זאת שאלה אשר עולה תמיד במקרים כדוגמת זה, ואחרים.
ניתן לפנות אל הוועדה לתכנון ובניה, כדי לבקש שינוי בתב"ע, אך מדובר בתהליך ארוך, מתיש, ובעיקר יקר. לא ארחיב בנושא זה, אך הליך שינוי תב"ע נידון בוועדת תכנון אזורית ובוועדת תכנון מרחבית. הוא עורך כשנתיים, ובסופו יש לשלם היטל השבחה, בגין זכויות הבניה והגדרות תוכנית הבינוי למגרש.
הכול מתחיל באפיון הראשוני
את המאמר כיוונתי עד כה, בעיקר לראייה הפרקטית בקרקע. אולם כמובן שיש כאן גם תהליך שהוא מאוד מרגש.
לא בכל יום אנחנו ניגשים לבנות את בית חלומותינו. לצד כל ההיבטים השרירותיים במידת מה שציינתי למעלה, אנו גם עומדים בפתחו של מסע משותף ומהנה.
תכנון ועיצוב בית פרטי בן קומה אחת מתחיל קודם כל בפגישה או פגישות אפיון, אשר במהלכן אכיר אתכם ואבין מי אתם, מה אתם אוהבים לעשות בשעות הפנאי, וכיצד אתם מעבירים את היום-יום במרחב הביתי.
התכנון כמובן משתנה בין אדם לאדם. יש מי שיבקשו חצר גדולה יותר בשביל הילדים, ורוצים להשקיע בגינה מוריקה. יש מי המעוניינים לתת את הדגש על סלון רחב כיוון שהם נוטים לארח לעתים תכופות, ומי שיחליטו להגשים את החלום הנושן עם המטבח הגדול בו תמיד חשקו.
יחד אתכם, נאפיין ונתכנן בית שירגיש עבורכם כמו בית, כל זאת תוך הכנה וסקירה מלאה מבחינה תקציבית וביצוע כל הפעולות הנדרשות לצורך קבלת הרישוי להתחלת הבנייה.
השירות שלי איננו כולל רק את הכנת תכניות העבודה והביצוע. כאדריכלית, חלה עלי החובה לפקח באתר הבניה. להבטיח כי כל מה שחלמנו, תכננו ויצרנו ביחד, הולך ומתהווה לנגד עינינו הלכה למעשה.
ואני מזמינה אתכם להתייעץ איתי
שמי אפרת מאירי, אדריכלית מומחית לבנייה פרטית לרבות תכנון בית פרטי מפלס אחד.
בכל שאלה בנושא עיצוב בית פרטי קומה אחת, ניתן ליצור איתי קשר טלפוני : 050-9847484
או לכתוב אלי ישירות מכאן
מאמרים נוספים בנושאי תכנון בתים
מדוע משפחות פונות לשיטות בנייה מתקדמת ?
מהם התשלומים הנלווים בתהליך הבניה ?
