מה צריך לבדוק לפני קניית בית צמוד קרקע?

רישוי עברות בניה
רישוי עברות בניה

החלום על חלקת שטח שלווה ופרטית שהיא רק שלכם, מתחיל לרקום עור וגידים. התקציב שחסכתם כבר ישנו, ההשראה והחזון ל'בית בכפר' כבר מתרוצצים ללא הרף במחשבותיכם, ועתה החלטתם כי הגיעה העת לעשות את הצעד הראשון.

כאדריכלית מומחית לבנייה פרטית, אגלה לכם שאני מתרגשת בכל פרויקט מחדש. נכון, מן הצד האחד, המקצוע שלי מאוד מחושב ונדרש לחשיבה תכנונית, והבנה הנדסית, והוא מכיל לא מעט להליכים ביורוקרטיים מול גורמים כאלו ואחרים. אך מן הצד השני, הוא יצירתי וצולל אל תוך עולמם וחלומם האישי של כל לקוח ולקוחה וכל משפחה.

לצד אפיון, עיצוב ותכנון הבית הפרטי של לקוחותיי, אני מאמינה כי מתפקידי להיות גם מעין שומרת הסף עבורם. המאמר הבא מבוסס בדיוק על גישה זו, ומונה את הבדיקות המאפשרות לי ולכם, לכלכל את צעדינו, ולהבטיח תהליך מהנה, מרגש ונטול 'הפתעות' לא רצויות.

איתור עבירות וחריגות בנייה

רישוי חריגת בניה
רישוי חריגת בניה

זהו הדבר הראשון והחשוב ביותר שעלינו לבדוק בנכס קיים, וכל שכן כאשר מדובר בבתים פרטיים.

בטרם נקנה נכס קיים, נוודא כי אכן הבית בנוי בהיתר, ושלא סגרו מרפסת מבלי לדווח, או הגניבו יחידת דיור. שלא הפכו את החניה למשרד, ושלא השתמשו בעליית הגג באופן שאיננו חוקי.

חריגות בנייה אינן בהכרח מעידות על כוונת זדון מצד המוכרים. ייתכן כי הם אפילו ביצעו את העבירה מבלי להיות מודעים לה. אולם כאשר אנחנו נכונים לשלם ממיטב כספנו עבור נכס, אין שום הצדקה לכך שגם נקנה זכויות על עבירה.

מה עושים כאשר מתגלה עבירת בנייה?

קודם כל אבחן אם ניתן להסדיר אותה, כיוון שלא כל עבירת בנייה היא ברת תיקון.

אם כן, אז עומדות לפנינו שתי אפשרויות:

  • שהבעלים הנוכחיים יסדירו את העבירה כתנאי בחוזה
  • שאנו נסדיר את העבירה

אם התקבלה החלטה כי אתם תהיו אלו אשר יסדירו את הרישוי על חריגת הבנייה, קחו בחשבון שמדובר בהוצאה לא מבוטלת. ההמלצה הקבועה שלי, היא לדרוש לקזז את הסכום מתוך ערך הנכס שבעליה הנוכחיים דורש.

בדיקה פיזית לנכס

שיפוץ נכס להשקעה
שיפוץ נכס להשקעה Photo by Charles Deluvio

האם הנכס שאנחנו קונים הוא במצב שמיש, משמע ראוי למגורים?

שאלה זו ניכרת בעיקר בבתים פרטיים וותיקים, כדוגמת בקיבוצים, ישובים קהילתיים ובמושבים. בהם ישנם מבנים משנות הארבעים והחמישים, אך לא רק. גם נכס משנות השמונים ראוי שייבדק.

בין היתר נבחן את התשתיות הקיימות. במידה ואם ישנו צורך לשפץ את הקיים או להרחיב ? האם ישנן אי אלו בעיות בקונסטרוקציה ? ועוד.

מדוע בדיקה זו חשובה?

במאמר בנושא תוספת חדר לבית קיים, הצגתי דוגמה המסבירה כי בבתים בני עשרות שנים, ישנן תשתיות חשמל ומים מיושנות, אשר לא בהכרח תואמות לתשתיות העדכניות. כלומר, לא ניתן לחבר בין היחידה הקיימת לבין זו החדשה. במקרה כזה, אם אחת מן המטרות שלנו ברכישת הנכס היא להרחיבו, הרי שחשוב לקחת בחשבון תקציב נוסף עבור שיפוץ מקיף להחלפת התשתית הקיימת.

    למידע נוסף ופרטים, מלא/י את הפרטים בטופס ואחזור אליך בהקדם

    מה לגבי נכס חדש?

    בתים משותפים
    בתים משותפים

    מומלץ שלא להיכנס לשאננות גם אם מדובר בנכס חדש. למרבה הצער, לא חסרות ידיעות בחדשות על מבנים חדישים אשר סופקו על-ידי הקבלן וכבר בחורף הראשון חוו נזקים משמעותיים.

    אתן דוגמה לתרחיש של נכס חדש המצדיק בדיקה פיזית:

    כבר היו מקרים בהם לקוחות פנו אלי בעקבות נכסים אשר נבנו על-ידי יזם, ועמדו ללא שימוש למשך 3 או 4 שנים.
    בית מגורים חדש, אשר אינו בשימוש מספר שנים, מיד מעורר חשד לגבי בעיות שונות אשר יכולות להיות מצויות בו.

    הרי ברור לכל, כי נכס זה, הנו הפסד כלכלי עבור היזם אשר בנה אותו. כאשר הוא עומד חסר שימוש, אינו מושכר או מוצע לשוק הנדל"ן למכירה, היזם עדיין נושא בעלויות הקבועות של הנכס, קרי ארנונה, תחזוקה, חשמל וכד'.

    לכן צריך לבדוק ולבחון מדוע הנכס אינו בשימוש. האם ישנה בעיה אותה בעלי הנכס לא ממהרים לחשוף?

    בחלק מהעסקאות, ייתכן אף שאמליץ על שכירת שירותיה של חברת בדק בית מקצועית לבחינת כל המערכות.

      למידע נוסף ופרטים, מלא/י את הפרטים בטופס ואחזור אליך בהקדם

      שינויים בחלוקה הפנימית והחיצונית של הבית

      פרויקט שיפוץ מטבח ופינת אוכל
      שיפוץ מטבח ופינת אוכל

      כל בית משמש משפחה עם צרכים משלה, והעדפות משלה. זה הקו המנחה אותי בין אם מדובר בפרויקט בו אני מתכננת ללקוחותיי בית פרטי מהיסוד, ובין אם מדובר בשיפוץ פנים לנכס קיים.

      לפני שנתחיל בהליך תכנון החלוקה הפנימית המחודשת, חשוב מאוד לבדוק, האם במבנה הקיים ישנם אלמנטים מבניים, אשר יכולים הגביל אותנו בתכנון. כך נוכל להעריך במעוד מועד, מה ניתן לעשות, ומה יצריך מאתנו לחשוב קצת מחוץ לקופסה, על מנת למצוא פתרונות יצירתיים לאותם רכיבים אשר עשויים להגביל אותנו, או לעתים, במידת הצורך גם להתפשר.

      דוגמה ראשונה

      שיפוץ בית מגורים

      מדובר היה בלקוחות אשר רצו להוסיף קומה לביתם הפרטי עבור יחידה חדשה לבנם. זוג הורים שטיפחו גינה באהבה רבה, מילאו אותה במזרקות, בריכות דגים ושפע של צמחייה ופרחים.

      כאשר התבקשתי לבדוק את האפשרות להוספת הקומה, התברר כי יש שתי אפשרויות: או ש'מקריבים' חדר בבית, בכדי לייצר גרם מדרגות. או שהעלייה לקומה החדשה תתאפשר דרך אחת המרפסות. דבר אשר יהרוס חלק ניכר מהגינה.

      ההורים לא שיערו כי אלו הן האפשרויות שיעמדו מולם. שחשוב שניקח בחשבון, גם פרט זה, בקניית בית צמוד קרקע.

      דוגמה שנייה

      זוג לקוחות שליוויתי, רכש בית פרטי משנות ה-60 בבנימינה. הנכס תוכנן על-ידי אדריכל ידוע. חזית הבית הנה ייחודית. מעין הסימן המסחרי של אותו האדריכל.

      הלקוחות ביקשו לבחון תכנון למגוון תוספות בניה לבית, וכן ביצוע שינויים ושיפוץ פנימי. אך הם התנו את הכול בכך שלא ייעשה ולו שינוי קטן בחזית. מאחר זו הייתה הסיבה אשר הובילה אותם לרכוש את הנכס.

      במקרה המדובר, מעט מלאכת מחשבת הבטיחה את שלום החזית. אך מה היה קורה אילולא היינו נדרשים לכך? אפשר רק לשער את עוגמת הנפש הרבה.
      אמנם יצאנו מן הסיטואציה בשלום, אולם מומלץ היה לבצע בדיקה מקדימה.

        למידע נוסף ופרטים, מלא/י את הפרטים בטופס ואחזור אליך בהקדם

        סביבת הנכס

        תשריט תב"ע
        תשריט תב"ע

        הפעם אנחנו יוצאים מן הנכס ובוחנים את הסביבה שלו.

        כל לקוח ולקוחה מגיעים אלי עם טעם עיצובי שונה. יש מי שירצו בבית כפרי, ויש מי שיבקשו בית מודרני או בסגנון יווני. אולם המשותף בין כולם הוא הרצון לסביבה שקטה ונוחה.

        הבדיקה האחרונה עליה אני ממליצה בוחנת את המאפיינים הסביבתיים: האם מדובר בשכונה רועשת או שקטה? מה טיב דרכי התחבורה והגישה אל השכונה? האם הנכס קרוב לכביש ראשי או כביש בין עירוני? ועוד.

        ישנו למשל, הבדל ניכר בין נכס הממוקם כ-5 דקות נסיעה מן היציאה לכביש הראשי, אל מול נכס המצריך נהיגה ממושכת בתוך היישוב ומחוצה לו.

        הזמנת ייעוץ אדריכלי ברכישת בית צמוד קרקע

        שמי אפרת מאירי, אני אדריכלית מומחית לבנייה פרטית ומעניקה שירותי ייעוץ אדריכליים לרכישת נכסים.

        כפי שוודאי ראיתם, על השאלה מה צריך לבדוק לפני קניית בית צמוד קרקע ישנן תשובות רבות ומגוונות. חלקן המכריע ישתנה בהתאם לסוג הנכס ומאפייניו.

        בכל שאלה והתייעצות בנושא זה או בתכנון בית צמוד קרקע, ניתן ליצור איתי קשר בטלפון: 050-9847484 או 077-7020014
        או לכתוב אלי ישירות מכאן

        www.efratmeiri.co.il

          למידע נוסף ופרטים, מלא/י את הפרטים בטופס ואחזור אליך בהקדם

          אהבתם? שתפו!

          תגובות בפייסבוק

          תגובות בפייסבוק

          כתיבת תגובה

          התייעצו איתי