הסדרת עברות בניה

עברות בניה הן דבר שכיח בישראל.
לרוב אנו נדרשים לטפל בהן ולהסדירן, כאשר אנו מוכרים או קונים נכס.
לעיתים אנו נדרשים להגיש עבורן היתר בניה, בעקבות 'סקר נכסים' או כתוצאה של הלשנה ע"י אחד השכנים שלנו.

הפעם, אני רוצה לספר לכם על מקרה, של עברת בניה מתמשכת, בעל אופן הסדרה מורכב ויקר.

לפני מספר ימים, פני אלי אדם, אשר רכש בית פרטי, לפני מספר שנים, בעיר באזור המרכז.
בבית ישנן עברות בניה, אשר לא הוסדרו מול מחלקת ההנדסה העירונית.
עברות אלו בוצעו בין השנים 1974-2014.
בעלי הנכס הראשונים, ביצעו בנכס מספר רב של עברות בניה.
רשימת עברות הבניה ארוכה מאוד.
בעלי הנכס המקוריים, בנו מרתף באופן לא חוקי. הפיכו חדרי שרות לשטחים למגורים. ביטלו חניות והפכו אותן ליחידת דיור. בנו חדר על הגג, בגודל וגובה שאינם תואמים את הוראות תוכנית הבינוי (תב"ע). שינו פתחים ובחזיתות המבנה. הגבלו גישה למקלט שבתחום המגרש. בנו מרפסות מעבר למותר בחוק הכנון והבניה, בניה מעבר לקווי הבניין המותרים במגרש, ועוד.
בעלי הנכס הראשונים, העמידו את הנכס למכירה, ולא טיפלו ברישוי והסדרת עברות הבניה.

כאשר בחנתי את מסמכי היתר הבניה של הנכס, ואת הנכס, קרי המגרש והמבנה, עולה כי דרך הפעולה היחידה להסדיר את כלל עברות הבניה היא בתהליך רישוי דו-שלבי, של שינוי תב"ע נקודתית, ולאחר מכן, הגשת בקשה להיתר בניה חוקי.
מדוע ? מאחר שהיקף עברות הבניה, הביא לחריגות בזכויות הבניה המותרות למגרש.
הן מבחינת שטחי הבניה, כמות יחידות הדיור, כמות החניות, והן מבחינת קווי הבניה, מספר הקומות, וגובה המבנה.

שינוי תוכנית הבינוי של המגרש, הנו תהליך רישוי להסדרת או שינוי זכויות הבניה במגרש.
תהליך זה נמשך בממוצע כשנתיים. בסופו של התהליך, ישנה דרישה לתשלום של היטל השבחה.
היטל ההשבחה נקבע בהתאמה, להיקף זכויות הבניה המבוקשות, ולשווי הנכס.

לצערי, עוד עולה מבחינת הנכס, כי הקונה הנו עו"ד, העוסק בעסקאות מקרקעין.
הוא עצמו, לא בדק את הנכס, לפני ביצוע הרכישה.
בנוסף, עורך הדין שייצג את הקונה במעמד הרכישה, הוא בן משפחה. גם העו"ד המייצג, כלל לא בדק את הנכס. משמע, את תיק הבניין של הנכס במחלקת ההנדסה העירונית. עורך הדין המייצג, לא בחן האם ישנן עברות בניה. מכאן, הוא גם לא הגדיר סעיפים בחוזה הרכישה, בדבר הסדרת עברות הבניה.

אילו הרוכש, ועורך הדין מטעמו, כבעלי מקצוע, היו בוחנים את הנכס, היה ניתן להשיט את כל העלויות הצפויות עתה, לטובת הסדרת הנכס, על המוכרים.
באופן אישי, אני לא מבינה, כיצד שני בעלי מקצוע, עו"ד לענייני מקרקעין, לא ביצעו את עבודתם נאמנה.

תגובות בפייסבוק

תגובות בפייסבוק